Τα πάνω κάτω στην ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά και στα φορολογικά έσοδα του κράτους μέσω ΕΝΦΙΑ, ενδέχεται να φέρει απόφαση του ΣτΕ σύμφωνα με την οποία ακυρώνονται οι αντικειμενικές αξίες σε δώδεκα περιοχές της χώρας. 
Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο δικαίωσε τις προσφυγές ιδιοκτητών περιουσίας κρίνοντας ότι η φορολογική διοίκηση απέτυχε να καθορίσει τις τιμές ζώνης των ακινήτων στις περιοχές αυτές με διαφάνεια και σαφή και μεθοδολογικά άρτιο τρόπο. Αποτέλεσμα αυτού ήταν να επιβάλει φορολογικές υποχρεώσεις με βάση αυθαίρετα κριτήρια και διαδικασίες, χωρίς να τηρείται η βασική αρχή της επιβολής φορολογικών βαρών επί πραγματικών και όχι επί πλασματικών αξιών.

Έτσι, λοιπόν, το Συμβούλιο της Επικρατείας με αποφάσεις του ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες του περασμένου έτους σε δώδεκα περιοχές της χώρας και συγκεκριμένα σε Ζώνη των Αθηνών και ειδικότερα στην περιοχή της Πλάκας, στις Α’, Β’, Γ’, Δ’ και ΣΤ’ Ζώνες του Δήμου Φιλοθέης – Ψυχικού, στην Ε’ Ζώνη Εκάλης, στην Α’ Ζώνη Αγίας Βαρβάρας, στην Α’ Ζώνη Αετοφωλιάς Δήμου Τήνου και στη Ζώνη της Λιλαίας του Δήμου Δελφών.
Ο λόγος της ακύρωσης ανάγεται σε γενικότερο ζήτημα πλημμέλειας της επιλεγείσας διαδικασίας και παραβίασης των κριτηρίων που έχει κατά το παρελθόν καθορίσει το ΣτΕ για τον νόμιμο καθορισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, καθιστώντας ουσιαστικά παράνομο τον καθορισμό τιμών για το σύνολο των ζωνών ανά την Ελλάδα.
Ως εκ τούτου, ανοίγει ο δρόμος για τη δικαστική αμφισβήτηση των αξιών των ακινήτων και της επιβολής φορολογικών βαρών και για τις υπόλοιπες περιοχές της επικράτειας.

Όλα από την αρχή
Αν με βάση τη συγκεκριμένη απόφαση ακυρωθούν οι αντικειμενικές αξίες σε όλη τη χώρα, αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να ξεκινήσει από την αρχή η διαδικασία προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών. Υπενθυμίζεται ότι το υφιστάμενο σύστημα πέρασε από «χίλια κύματα» μέχρι να εφαρμοστεί με πολλές δυσκολίες και καθυστερήσεις, καθώς δεν ήταν εύκολο σε πολλές περιοχές να καθοριστούν με αντικειμενικό τρόπο οι τιμές, ενώ σε πολλές περιπτώσεις δεν υπήρχαν αρκετοί ειδικοί της κτηματαγοράς για να αναλάβουν το έργο.

Στην περίπτωση λοιπόν συνολικής ακύρωσης των αντικειμενικών αξιών τόσο οι ιδιοκτήτες των ακινήτων όσο και τα φορολογικά έσοδα του ΕΝΦΙΑ θα είναι «στον αέρα» μέχρι να βγουν οι νέες τιμές 
Αναλυτικότερα, η μείζων επταμελής σύνθεση του Β’ Τμήματος του ΣτΕ, με πρόεδρο την αντιπρόεδρο Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον πάρεδρο Ιωάννη Δημητρακόπουλο, με τις υπ’ αριθμ. 1865-1870, 1872-1876 και 1879 του 2019 αποφάσεις του έκρινε παράνομο τον καθορισμό τιμών ζώνης κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το περασμένο έτος, λόγω πλημμελούς διαδικασίας κατά τον καθορισμό τους, και για τον λόγο αυτόν έκανε δεκτές τις αιτήσεις ακυρώσεως ιδιοκτητών ακινήτων δώδεκα περιοχών της χώρας.

Χωρίς αναδρομική ισχύ
Πάντως, οι αποφάσεις αυτές του ΣτΕ δεν έχουν αναδρομική ισχύ, δηλαδή το αποτέλεσμά τους δεν ανατρέχει από την ημέρα ισχύος της σχετικής υπουργικής απόφασης, αλλά ισχύει από την ημέρα δημοσίευσης των δικαστικών αποφάσεων.
Και αυτό διότι το ΣτΕ, όπως υπογραμμίζει, αφενός στάθμισε τα συμφέροντα των διαδίκων αποδίδοντας μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες, και αφετέρου μερίμνησε προς αποτροπή του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους και των δήμων.
Συγκεκριμένα, οι σύμβουλοι Επικρατείας ακύρωσαν την υπ’ αριθμ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφαση της υφυπουργού Οικονομικών κατά το μέρος εκείνο με το οποίο ορίστηκαν οι τιμές εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε δώδεκα ζώνες.

Όπως είναι γνωστό, ο καθορισμός των αντικειμενικών αξιών με την επίμαχη υπουργική απόφαση έγινε σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 46 του Νόμου 4509/2017, βασικό στοιχείο του οποίου είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων / εκτιμήσεων από ιδιώτες, δηλαδή, από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών.
Το ΣτΕ, μεταξύ των άλλων, έκρινε ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης.

Ακόμη το ΣτΕ διευκρινίζει ότι κατά τη διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου) που διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.
Μάλιστα, οι σύμβουλοι Επικρατείας σημειώνουν ότι η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, δηλαδή αφενός να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους και αφετέρου «ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της και παράλληλα να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως δε τα δεδομένα που πρέπει (ή / και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών».

Τι λέει δικηγόρος της υπόθεσης
Με αφορμή την έκδοση των αποφάσεων αυτών, ο εκ των πληρεξουσίων δικηγόρων των προσφευγόντων στο ΣτΕ Νικόλαος Καραμέτος δήλωσε:
«Για πολλοστή φορά η φορολογική διοίκηση αποτυγχάνει να καθορίσει τις τιμές ζώνης των ακινήτων κατά τρόπο διαφανή, σαφή και μεθοδολογικά άρτιο, και επιβάλλει φορολογικές υποχρεώσεις με βάση αυθαίρετα κριτήρια και διαδικασίες, χωρίς να τηρείται η βασική αρχή της επιβολής φορολογικών βαρών επί πραγματικών και όχι επί πλασματικών αξιών. Σε εφαρμογή των αποφάσεων αυτών υποχρεούται το υπουργείο Οικονομικών να επανακαθορίσει τις τιμές ζώνης που ακυρώθηκαν και αφορούν δώδεκα περιοχές της Ελλάδας κατά τρόπο μεθοδολογικά άρτιο».