Η φετινή χρονιά που χωρίς αμφιβολία θα παραμείνει έντονα χαραγμένη στη μνήμη όλων μας για πολλές δεκαετίες λόγω της πανδημίας, χαρακτηρίστηκε από αρκετά παράδοξα σε ότι αφορά την πορεία συγκεκριμένων κλάδων και μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.

Όπως για παράδειγμα ότι παρά την πρωτοφανή κρίση λόγω των διαδοχικών lockdown σε κρίσιμους κλάδους, όπως ο τουρισμός και η εστίαση, οι συνολικές καταθέσεις των Ελλήνων αυξήθηκαν ενώ το εντελώς απαξιωμένο εδώ και μία δεκαετία εγχώριο χρηματιστήριο επιδόθηκε σε ένα άνευ προηγουμένου ράλι από τις αρχές Νοεμβρίου μέχρι τα μέσα Δεκεμβρίου.

Την παράδοξη αυτή εικόνα ήρθε να συμπληρώσει και η ανέλπιστα θετική πορεία των τιμών στα ακίνητα ενός κλάδου που σχετίζεται άμεσα με την παραδοσιακή «ατμομηχανή» της ελληνικής οικονομίας, την οικοδομή.

Κι αυτό γιατί σε μία χρονιά όπως η φετινή που η οικονομία παρέλυσε σχεδόν για έξι μήνες οι τιμές των νεόδμητων, μάλιστα, ακινήτων αυξήθηκαν σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της  Ελλάδος κατά 4,2%  στο γ΄ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2019 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν 7,7%.

Πρωταγωνίστρια σε αυτή την άνοδο ήταν η Αττική, σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, με τα σπίτια των νοτίων και κεντρικών προαστίων να παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση και να ακολουθούν, αυτά των βορείων και ανατολικών προαστίων, του κέντρου και των Δυτικών περιοχών.

Πέρα όμως από τα νεόδμητα διαμερίσματα, μία ακόμη εντυπωσιακή εξέλιξη στην κτηματαγορά ήταν ότι μετά από επίσης δέκα χρόνια «λήθαργου» ξύπνησε μέσα στο 2020 και η αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών.

Όπως επισημαίνουν χαρακτηριστικά παράγοντες της αγοράς, οι χειμερινές εξοχικές κατοικίες βγαίνουν από τον «πάγο» και αρχίζουν να ακολουθούν τη συνολική αυξητική τάση που καταγράφεται στις ζητούμενες τιμές τους τελευταίους 24 μήνες στην εγχώρια κτηματαγορά.

Ένας από τους βασικούς λόγους που οι τιμές στα ακίνητα ανεβαίνουν μέσα στον εφιάλτη της πανδημίας, είναι σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς η μικρή διαθεσιμότητα που υπάρχει κυρίως στα καινούρια δηλαδή σε αυτά που είναι χτισμένα από το 2015-6 έως σήμερα.

Βάσει των υπολογισμών των αναλυτών του E-Real Estates ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110 τ.μ.) κατάλληλων για οικογένειες, πρόσφατης κατασκευής, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 στην επικράτεια του νομού Αττικής.

Έτσι η μικρή διαθεσιμότητα κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και για το λόγο αυτό δεν επηρεάζονται άμεσα από το γενικότερο αρνητικό κλίμα λόγω της πανδημίας.

Στα νότια προάστια τα περισσότερα ακίνητα

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018, σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα κεντρικά και νότια προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κ.λ.π.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, στη Γλυφάδα καταγράφεται το 19,97% των ακινήτων, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Διαμέρισμα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018
ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ    ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €    ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ                                            2.344                                     2.586
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ                                               2.256                                     2.800
ΚΑΛΛΙΘΕΑ                                                    2.200                                      2.796
Π.ΦΑΛΗΡΟ                                                   2.500                                      3.317
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ                                  2.716                                      3.182
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ                                 2.711                                      3.041
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ                                    3.364                                      4.471
ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ                                   4.235                                      5.980
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ                                       4.393                                       6.706
ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ                                                   2.982                                       4.300
ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ                                                 3.391                                       5.474
ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ                                   3.070                                      4.091
ΒΑΡΚΙΖΑ                                                        3.438                                      4.483
ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ                                          2.594                                       3.519
ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ                          6.481                                       7.700
ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ                                            3.000                                       3.800
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ                                           2.890                                       3.900
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ                                       2.088                                       2.816
ΔΑΦΝΗ                                                            2.205                                      2.800
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ                                     2.836                                      3.708
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ                          3.505                                      4.022
ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ                             2.644                                      2.947
ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ                                              2.500                                      3.200
ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ                                           2.381                                      3.415
ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ                                         2.438                                      3.152
ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ                             2.423                                      3.218
ΖΩΓΡΑΦΟΥ                                                      2.529                                      2.898
ΒΥΡΩΝΑΣ                                                        2.000                                      2.514
ΥΜΗΤΤΟΣ                                                        2.200                                      2.477

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα βόρεια και ανατολικά προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Στις περιοχές αυτές, στο Ηράκλειο καταγράφεται το 21,2% των νεόδμητων ακινήτων, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

ΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ    ΚΑΤΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €    ΑΝΩΤΑΤΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ                                                  2.250                                   2.826
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ                                                         2.621                                    3.103
ΜΕΛΙΣΣΙΑ                                                            2.477                                  3.191
ΓΕΡΑΚΑΣ                                                            2.143                                    2.660
ΜΑΡΟΥΣΙ                                                            2.935                                    3.299
ΠΑΠΑΓΟΥ                                                           2.895                                    3.120
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ                                                      2.625                                   3.563
ΔΡΟΣΙΑ                                                               2.522                                    2.589
ΧΟΛΑΡΓΟΣ                                                         2.644                                     3.261
ΧΑΛΑΝΔΡΙ                                                           2.632                                    3.250
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ                                               2.522                                    3.167
ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ                                                       3.846                                    4.111
ΗΡΑΚΛΕΙΟ                                                           2.300                                     2.718
ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ                                                        2.381                                     2.718
ΠΕΥΚΗ                                                                 2.705                                     2.976

Στη τρίτη θέση βρίσκονται τα κεντρικά και δυτικά προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ    ΚΑΤΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €    ΑΝΩΤΕΡΗ ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ €
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ                                                       2.105                                      2.182
ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ                                                  2.100                                       2.338
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ                                                2.100                                       2.500
ΙΛΙΟΝ                                                               1.918                                       2.188
ΓΑΛΑΤΣΙ                                                           2.079                                       2.600
ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ                                             2.200                                       2.353
ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ                                                1.677                                       1.988
ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ                                           1.800                                       1.900
ΑΧΑΡΝΕΣ                                                         1.250                                       1.413
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ                                                        1.786                                       2.600

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων καταγράφεται στην Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32% και το Ίλιον με 5,53%. Το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις λοιπές περιοχές.

«Κλείνουν» τα νεόδμητα ακόμα και από τα σχέδια

Χαρακτηριστικό της έλλειψης νεόδμητων που υπάρχει στην αγορά είναι ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές προσπαθούν και σε μεγάλο βαθμό το καταφέρνουν, να πουλήσουν ή και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, διασφαλίζοντας από τη μία ρευστότητα για την ανέγερση του κτιρίου ενώ από την άλλη, με αυτό τον τρόπο έχουν τη δυνατότητα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση που υπάρχει στις αρχικές τιμές πώλησης.

Στην περίπτωση αγοράς από τα σχέδια ή από «τα μπετά» η τιμή πώλησης έχει φυσικά σημαντική έκπτωση για τον αγοραστή.

Σημαντικό παράγοντα στη διαμόρφωση της τιμής βέβαια αποτελεί και η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

Στο προσκήνιο ξανά τα χειμερινά εξοχικά με αύξηση έως 25%!

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, η αναστάτωση με την πανδημία και τα λοκντάουν οδήγησε πολλούς να αναζητήσουν διέξοδο στην αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα δύο προηγούμενα χρόνια παρατηρήθηκε ελάχιστο επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών. Οι ελάχιστες πράξεις που πραγματοποιήθηκαν τη διετία 2018-2019 αφορούσαν σε ακίνητα αξίας έως 80.000 – 100.000 ευρώ και πραγματοποιήθηκαν κατά κύριο λόγο από τους λάτρεις των χειμερινών σπορ που άδραξαν την ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα. Έτσι το 2019 οι τιμές στους δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς παρουσίασαν οριακή αύξηση. Πλέον, 12 μήνες μετά, οι αυξήσεις είναι εμφανείς στο σύνολο των τιμών πώλησης και σε πολλές περιπτώσεις αγγίζουν ακόμη και το 25%. Για το 2020, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στην Αράχωβα και τα Τρίκαλα Κορινθίας, ενώ ακολουθούν τα Καλάβρυτα και το Καρπενήσι.

Είναι ενδεικτικό ότι στην Αράχωβα η ζητούμενη τιμή πώλησης μιας κατοικίας -κατασκευής μετά το 2005- το 2019 κυμαινόταν από 750 ευρώ/τμ έως 1.500 ευρώ/τμ, ενώ τη φετινή χρονιά η ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται από 1.000 ευρώ/τμ έως 2.500 ευρώ/τμ.

Στα Καλάβρυτα η ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας -κατασκευής μετά το 2005- το 2019 κυμαινόταν από 800 ευρώ/τμ έως 1.600 ευρώ/τμ, ενώ το 2020 η ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται από 1.400 ευρώ/τμ έως 2.000 ευρώ/τμ.

Στα Τρίκαλα Κορινθίας η ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας -κατασκευής μετά το 2005- το 2019 κυμαινόταν από 1.300 ευρώ/τμ έως 1.500 ευρώ/τμ, ενώ τη φετινή χρονιά η ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται από 1.300 ευρώ/τμ έως 2.500 ευρώ/τμ.

Η σύγκριση των τιμών το 2019-2020