Τα πάνω – κάτω στη φορολογία ακινήτων θα φέρει η νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων, οικοπέδων κ.τ.λ. που έχει δρομολογηθεί από την κυβέρνηση, σε μία προσπάθεια να κλείσει η «μαύρη τρύπα» των εσόδων.

Τα πάνω – κάτω στη φορολογία ακινήτων θα φέρει η νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων, οικοπέδων κ.τ.λ. που έχει δρομολογηθεί από την κυβέρνηση, σε μία προσπάθεια να κλείσει η «μαύρη τρύπα» των εσόδων. Οι νέες αντικειμενικές αξίες θα συμπαρασύρουν μία σειρά από φόρους, με βασικότερο το νέο χαράτσι ακινήτων που θα επιβληθεί από το 2014 σε περίπου 5.560.000 ιδιοκτήτες.

Ο νέος φόρος που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης δεν θα διαφέρει και πολύ από το σημερινό χαράτσι, αφού οι συντελεστές που θα επιβληθούν κυμαίνονται σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες στα ίδια επίπεδα με τον φόρο που ισχύει σήμερα. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι οι σημαντικές μειώσεις (άνω του 30%) που έχει υποσχεθεί η κυβέρνηση για το 2014 αποτελούν όνειρο θερινής νυκτός.

Σύμφωνα με τη νέα προτεινόμενη κλίμακα φορολογίας ακινήτων που παρουσιάστηκε την περασμένη εβδομάδα στα στελέχη της τρόικας, προκύπτει ότι μειώσεις 21% αφορούν μόνο όσους έχουν ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης έως 750 ευρώ. Από κει και πάνω και μέχρι αξίας τιμής ζώνης 2.000 ευρώ, οι μειώσεις στον φόρο ακινήτων κινούνται σε μονοψήφια ποσοστά (-1%, -4% ή -8%). Το γεγονός αυτό υποδηλώνει ότι μία μικρή έστω αύξηση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές όπου οι τιμές ζώνης κινούνται σε επίπεδα κάτω των 2.000 ευρώ θα αντιστρέψει την εικόνα και οι μειώσεις φόρων θα γίνουν επιβαρύνσεις.

Για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 2.000 ευρώ, στις περισσότερες περιπτώσεις θα προκύψουν αυξήσεις. Ωστόσο, αξίζει να τονιστεί ότι σχεδόν το 80% των Ελλήνων έχουν ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης έως 2.000 ευρώ.

Ο νέος μηχανισμός αυτόματης προσαρμογής των τιμών της εφορίας στις εμπορικές – πραγματικές τιμές της αγοράς θα φέρει σημαντικές αυξομειώσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, ενώ η επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού σε όλα τα εκτός σχεδίου ακίνητα θα φέρει σημαντικές επιβαρύνσεις σε πολίτες οι οποίοι έως σήμερα είχαν χαμηλές φορολογικές επιβαρύνσεις.
Στο υπουργείο Οικονομικών, με εντολή του υπουργού Οικονομικών κ. Γιάννη Στουρνάρα, έχει συσταθεί εδώ και αρκετό διάστημα μία ειδική επιτροπή με μοναδικό στόχο τη διαμόρφωση ενός νέου συστήματος αντικειμενικών αξιών που θα σχετίζονται άμεσα με τις πραγματικές.

Δύο ταχύτητες

Με βάση τις πληροφορίες, η εν λόγω επιτροπή έχει διαπιστώσει σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ πραγματικών και αντικειμενικών αξιών στις λεγόμενες «φθηνές περιοχές», με τις τιμές της εφορίας να βρίσκονται αρκετά χαμηλότερα από τις τιμές της αγοράς. Ερωτηματικό ωστόσο παραμένει πώς είναι δυνατόν να προκύπτουν τέτοια στοιχεία, τη στιγμή που οι τιμές της αγοράς έχουν καταβαραθρωθεί τα τελευταία χρόνια και σήμερα πραγματοποιούνται ελάχιστες αγοραπωλησίες.
Η ίδια επιτροπή φαίνεται να καταλήγει στο συμπέρασμα ότι στις λεγόμενες ακριβές περιοχές οι τιμές της εφορίας είναι υψηλότερες κατά 20-30% των πραγματικών τιμών.

Ουσιαστικά η επιτροπή υποδεικνύει στο υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει σε αναπροσαρμογή αντικειμενικών αξιών δύο ταχυτήτων. Στην πρώτη ταχύτητα θα βρίσκονται οι φθηνές περιοχές και εκεί θα προτείνει στις περισσότερες περιπτώσεις αύξηση των τιμών ζώνης, και στη δεύτερη ταχύτητα οι ακριβές περιοχές, όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα δουν μειώσεις στις τιμές ζώνης και
κατ’ επέκταση σε μία σειρά φόρων που συνδέονται με τις αξίες της εφορίας.

Συγκεκριμένα, από μια νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα προκύψει αντίστοιχη αύξηση σε μια σειρά φόρους που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με τις τιμές ζώνης της εφορίας, όπως είναι για παράδειγμα το χαράτσι ακινήτων ΔΕΗ, ο νέος Ενιαίος Φόρος Ακινήτων (εφόσον φυσικά εφαρμοστεί και δεν τον απορρίψει η τρόικα), το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και το τέλος ηλεκτροδοτούμενων χώρων που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και πηγαίνει στα ταμεία των δήμων, τα τεκμήρια διαβίωσης κατοικιών που σε ορισμένες περιπτώσεις μπορούν να οδηγήσουν τη φορολογία σε υψηλότερα επίπεδα κ.τ.λ.

Ούτε τζάμπα!

Το ύψος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων καθορίζει τον φόρο μεταβίβασης, τον φόρο γονικών παροχών και τον φόρο κληρονομιών, ενώ βάσει των τιμών της εφορίας καθορίζεται και το ελάχιστο τεκμαρτό ενοίκιο κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Τέλος, με βάση τις αντικειμενικές αξίες διαμορφώνεται το ύψος και των τελών έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Παράγοντες αγοράς ακινήτων δηλώνουν ότι «υπάρχουν ακίνητα με αντικειμενική αξία 600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τη στιγμή που το ελάχιστο κόστος οικοδομής ανά τετραγωνικό δεν μπορεί να πέσει κάτω από τα 700 – 800 ευρώ». Οι ίδιοι παράγοντες θεωρούν ότι αυτό αποτελεί στρέβλωση για την αγορά των φθηνών ακινήτων. Την ίδια στιγμή όμως αναγνωρίζουν ότι αυτή την περίοδο οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν για την απόκτηση ενός ακινήτου ούτε καν το ελάχιστο κόστος ανέγερσής του.

Περιοχές όπως είναι το Πέραμα, η Νίκαια, το Περιστέρι, το Χαϊδάρι, ο Κορυδαλλός, η Δραπετσώνα, τα Άνω Λιόσια, η Ελευσίνα βρίσκονται στην πυρίκαυστο ζώνη και είναι πολύ πιθανόν να ανέβουν οι τιμές της εφορίας σε αυτές, καθώς οι τιμές ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο δεν ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ στις περισσότερες περιπτώσεις.

Αντίθετα στις λεγόμενες ακριβές περιοχές, όπως είναι για παράδειγμα η Γλυφάδα, η Εκάλη, η Κηφισιά, η Φιλοθέη, η Βουλιαγμένη, η Γλυφάδα, είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξουν γενναίες μειώσεις στις τιμές της εφορίας, αφού οι τιμές στις οποίες γίνονται οι όποιες μεταβιβάσεις – αγοραπωλησίες ακινήτων κινούνται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα.

Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση του υπουργού Οικονομικών, οι νέες τιμές ζώνης θα βασιστούν και θα αναπροσαρμοστούν από τις αρχές του 2014 μέσα από έναν «αλγόριθμο» τιμών που ισχύουν από το 2005 και μετά. Και αυτό διότι θεωρούν στο υπουργείο Οικονομικών ότι εκείνη την περίοδο η κτηματαγορά δεν είχε εξελιχθεί ακόμη σε «φούσκα» και οι τιμές πώλησης των ακινήτων βασίζονταν στα πραγματικά δεδομένα (κόστος αγοράς οικοπέδου, κόστος κατασκευής, κέρδος εργολάβων – κατασκευαστών κ.τ.λ.).

Όσον αφορά στη νέα φορολογία ακινήτων που σχεδιάζεται από το υπουργείο Οικονομικών, η τρόικα προκρίνει τη λύση της διευρυμένης φορολογικής κλίμακας με 33 ξεχωριστούς συντελεστές, οι οποίοι διαφοροποιούνται ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται η κατοικία, το γραφείο ή το κατάστημα. Πρόκειται για ένα διευρυμένο χαράτσι, και μαζί με τη φορολογία των αγροτεμαχίων ο εισπρακτικός στόχος διαμορφώνεται στα 2,7 δισ. ευρώ. Το νομοσχέδιο για τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων θα έρθει για ψήφιση στη Βουλή τον Σεπτέμβριο.
Φόρος, όμως, θα μπει και στα αγροτεμάχια από 1 έως 3 ευρώ ανά στρέμμα για τους κατ’ επάγγελμα αγρότες, ενώ για τους υπολοίπους το ποσό επιβάρυνσης θα είναι διπλάσιο. Όσοι διαθέτουν εκτός σχεδίου ακίνητα σε ακριβές περιοχές θα κληθούν να πληρώσουν πολύ μεγαλύτερη φορολογία σε σύγκριση με αυτή των αγροτών.