search
ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 29.03.2024 12:30
MENU CLOSE

Πικρό «κοκτέιλ» για τα ακίνητα

03.03.2014 22:00
oldphotossyskeves1393613818.jpg

Μπορεί το «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) να μειώθηκε κατά 15%, αλλά η «μεγάλη εικόνα» για τα ακίνητα είναι σκοτεινή. 

Μπορεί το «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) να μειώθηκε κατά 15%, αλλά η «μεγάλη εικόνα» για τα ακίνητα είναι σκοτεινή. Περισσότεροι φόροι στην κατοχή ακινήτου, σε ένα περιβάλλον κατάρρευσης των τιμών και μείωσης εισοδημάτων, έστω και αν τον επόμενο χρόνο μειωθούν οι συντελεστές για τις μεταβιβάσεις, είναι το πικρό «κοκτέιλ» που θα γευτούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, με βάση τους κυβερνητικούς σχεδιασμούς που έχουν γίνει γνωστοί.

Εάν, μάλιστα, η ελάφρυνση του ΕΕΤΗΔΕ «συμψηφιστεί» με μείωση του αφορολόγητου για τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (σήμερα είναι 200.000 ευρώ) για το 2013, τότε η πίεση θα ξεκινήσει ταχύτατα για όσους διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα, ειδικά σε περιοχές με υψηλή αντικειμενική αξία.

Πολύ περισσότερο που ήδη οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να πληρώσουν μέσα στη χρονιά τούς ΦΑΠ του 2010, του 2011 και του 2012.
Σήμερα το αφορολόγητο είναι 200.000 ευρώ και ισχύει από το 2011, ενώ για το 2010 το αφορολόγητο ήταν 400.000 ευρώ.

Φοροπαγίδες

Επομένως, ακόμα και εάν μειωθεί το ΕΕΤΗΔΕ, αυτό θα αφορά κυρίως περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης (αντικειμενικές αξίες) και όχι τις περιοχές οι οποίες είδαν μεγάλη ανάπτυξη την προηγούμενη δεκαετία, όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα ακινήτων αλλά και… πολλά στεγαστικά δάνεια. Στις περιοχές αυτές, λοιπόν, υπάρχει αρκετή πίεση, η οποία δεν έχει ακόμη εκτονωθεί.

Αν προσθέσουμε σε αυτά το ότι πολλοί δανειολήπτες δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους και η πίεση για είσπραξη των οφειλομένων θα αυξηθεί αμέσως μετά την ανακεφαλαίωση των τραπεζών, γίνεται φανερό ότι η πτωτική τάση στις τιμές των ακινήτων πιθανότατα θα αυξηθεί, καθώς πολλοί Έλληνες δεν θα μπορούν να «υπερασπιστούν» την ακίνητη περιουσία τους.

Το «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) αναμορφώνεται και ενδεχομένως να υπάρξει μικρή μείωση της επιβάρυνσης, 10%-15%, ιδιαίτερα σε περιοχές με χαμηλή αντικειμενική αξία, η οποία θα ανακοινωθεί τις αμέσως επόμενες ημέρες, σύμφωνα με τις επίσημες δηλώσεις των κυβερνητικών αξιωματούχων.

Αυτό δεν αλλάζει, όμως, τη γενική τάση, την οποία άλλωστε έχουν εκφράσει επίσημα κυβερνητικοί παράγοντες το τελευταίο διάστημα, για επιβάρυνση της κατοχής ακινήτων (φόρος ακίνητης περιουσίας) και μείωση των φόρων στη μεταβίβαση (μείωση φόρων μεταβίβασης). Οι αλλαγές αυτές θα επέλθουν με το «μεγάλο» φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο θα παρουσιαστεί στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης μέσα στο 2014 και θα ισχύσει από του χρόνου.

Μέτρα με στόχους

Ο διπλός στόχος – που δεν ομολογείται βέβαια – των μέτρων είναι να αυξηθούν τα έσοδα, αλλά και να κινηθεί και πάλι η αγορά ακινήτων, ώστε να υποχωρήσουν ακόμα περισσότερο οι τιμές.

Το σίγουρο είναι, επίσης, ότι το κράτος από τον επόμενο χρόνο θα επιβαρύνει περαιτέρω την κατοχή ακινήτου αυξάνοντας τη φορολόγηση, ενώ θα μειώσει τους συντελεστές μεταβίβασης.

Καθοριστικό ρόλο στα πιθανά οφέλη ή τις ζημιές των ιδιοκτητών θα παίξει το αν θα εξισωθούν ή όχι οι αντικειμενικές με τις αγοραίες τιμές ακινήτων.

Για τους περισσότερους Έλληνες, η αύξηση της φορολογίας ακινήτων συμπίπτει με μείωση των εισοδημάτων τους, οπότε αρκετοί θα εξαναγκαστούν να πουλήσουν, γιατί πλέον δεν θα «αντέχουν» να διατήρουν την ιδιοκτησία τους.

Άλλωστε, ο μακροχρόνιος κυβερνητικός σχεδιασμός αποβλέπει στο να «διευκολύνει» τους επίδοξους αγοραστές με μείωση του φόρου μεταβίβασης από του χρόνου, ώστε να τονωθεί και η κίνηση στην αγορά, η οποία έχει «παγώσει» τα τελευταία χρόνια.

Όπως δείχνουν, μάλιστα, τα στοιχεία, η πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα είναι ακόμα «στη μέση», αν τη συγκρίνουμε με εκείνη που σημειώθηκε στην Ιρλανδία, η οποία βρίσκεται στο τέλος του κύκλου. Αυτό συμβαίνει γιατί οι ιδιοκτήτες ακινήτων «κρατούν» τις τιμές διότι δεν έχουν φτάσει ακόμα στα όριά τους. Στις τιμές αυτές, όμως, δεν βρίσκουν αγοραστές…

Εάν, ωστόσο, η πίεση στον ιδιοκτήτη αυξηθεί λόγω του συνδυασμού μείωσης των εισοδημάτων και αύξησης της φορολογίας, τότε θα αναγκαστεί να χαμηλώσει ακόμα περισσότερο την τιμή για να βρει αγοραστή.

Εφόσον, μάλιστα, ξεκινήσουν και οι πλειστηριασμοί ακινήτων μαζικά, η πίεση στις τιμές θα γίνει ακόμα μεγαλύτερη.

Κάμψη τιμών

Από τη σύγκριση των αποδόσεων στις διεθνείς αγορές ακινήτων, προκύπτει ότι στην Ελλάδα η πτώση τιμών από το 2008 έως το 2011 έφθασε το 22%, όση ήταν και στην Ισπανία, και ήταν η δεύτερη διεθνώς μετά την κάμψη που σημειώθηκε στην Ιρλανδία (-41%). Με τα στοιχεία του γ’ τριμήνου 2012 είδαμε ότι η ετήσια κάμψη τιμών στα ακίνητα υπερδιπλασιάστηκε (-11,7% έναντι -4,7% πέρσι την ίδια περίοδο), εξέλιξη που σημαίνει πως στο διάστημα 2008-2012 η συνολική κάμψη τιμών της ελληνικής αγοράς ακινήτων υπερβαίνει το -30%.

Το χειρότερο, όμως, είναι πως επιταχύνεται η πτώση. Και αιτία γι’ αυτό δεν είναι μόνο η κάμψη των μισθών και των εισοδημάτων και η έλλειψη ρευστότητας στην οικονομία, αλλά επιπλέον οι αρνητικές προσδοκίες που έχουν δημιουργηθεί από το μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών, καθώς επίσης και ο φόβος των κατασχέσεων και των πλειστηριασμών στο μέλλον λόγω των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Πέρα από το ειδικό τέλος ακινήτων (το ΕΕΤΗΔΕ, γνωστό και ως «χαράτσι»), το οποίο είναι «προσωρινό», τη συνολική εικόνα της αγοράς ακινήτων θα τη διαμορφώσει το νέο σύστημα φορολογίας ακινήτων, το οποίο θα ισχύσει από του χρόνου. Όλα θα εξαρτηθούν από το πώς θα διαμορφωθεί η σχέση ανάμεσα στο αφορολόγητο όριο και την κλιμάκωση των φορολογικών συντελεστών, όμως το γενικό πλαίσιο και η φιλοσοφία του νέου φόρου είναι πλέον γνωστά και δεν υπάρχει αμφιβολία πως με αυτόν ναι μεν ελαφρύνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων, όμως το φορολογικό βάρος ξεκάθαρα μεταφέρεται στην κατοχή τους.

Παράλληλα προωθείται δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%-4% από 8%-10% που είναι σήμερα, καθώς και μείωση του ΦΠΑ 23% που επιβαρύνει την οικοδομή σε λιγότερο από 20%, εφόσον το επιτρέψει η Κομισιόν.

Πάντως, το λεπτό σημείο στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι οι αντικειμενικές αξίες που υποτίθεται πως θα εξομοιωθούν με τις αγοραίες τιμές – οι τελευταίες σήμερα υπολείπονται αρκετά των αντικειμενικών – και θα αναπροσαρμόζονται κατά τακτά χρονικά διαστήματα για να ακολουθούν τις εξελίξεις στην κτηματαγορά.

Σε περίπτωση που οι αντικειμενικές τιμές παραμείνουν υψηλότερες των εμπορικών, τότε η φορολόγηση των ακινήτων μπορεί να «βουλιάξει» κυριολεκτικά την αγορά και η αθροιστική κάμψη τιμών από τότε που ξεκίνησε η κρίση να ξεπεράσει το 50%.

Η «έκλειψη» στεγαστικών δανείων γκρεμίζει την οικοδομή

Οι αρνητικές οικονομικές συνθήκες που επικρατούν στη χώρα και τα μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής έχουν περιορίσει σημαντικά την οικοδομική δραστηριότητα και συνεπώς το αντικείμενο δραστηριότητας των εταιρειών του κλάδου αξιοποίησης ακινήτων (real estate), σύμφωνα με τα αποτελέσματα μελέτης της Infobank Hellastat Α.Ε., η οποία εξετάζει την εγχώρια αγορά ακινήτων.

Επιπλέον αρνητικούς παράγοντες για τον κλάδο αποτελούν ο περιορισμός των στεγαστικών δανείων και οι διαδοχικές αυξήσεις στη φορολόγηση ακινήτων.
Όπως προκύπτει από τα συμπεράσματα της μελέτης, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα μετά το 2005 παρουσιάζει συνεχή κάμψη, υποχωρώντας το 2012 περαιτέρω κατά 36,7%, στις 22.627 άδειες. Έτσι, στα τέλη του έτους ο αριθμός των αδειών υπολειπόταν του 2005 κατά 76%.

Παράλληλα, στην αγορά σημειώνεται υπερπροσφορά ακινήτων ενώ είναι ιδιαίτερα χαμηλή η ζήτηση, ιδίως στον τομέα της κατοικίας όπου, σύμφωνα με τη μελέτη, υπολογίζονται σε 250.000 – 270.000 οι αδιάθετες κατοικίες. Οι αγοραπωλησίες επαγγελματικών και οικιστικών ακινήτων είναι επίσης ελάχιστες.

Οι τάσεις αυτές έχουν οδηγήσει τις τιμές σε χαμηλότερα επίπεδα, με συνέπεια τη μείωση της αξίας των χαρτοφυλακίων ακινήτων και την εμφάνιση υψηλών ζημιών. Ακόμα, σε πολλές κατηγορίες παρατηρείται επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων προς τα κάτω.

Σύμφωνα με την Infobank Hellastat, η στεγαστική πίστη τα τελευταία χρόνια περιορίζεται διαρκώς, καθώς οι τράπεζες έχουν αναπροσαρμόσει την πιστωτική τους πολιτική εξαιτίας της έλλειψης ρευστότητας και της μεγάλης αύξησης των καθυστερήσεων και των επισφαλειών: το 2012 το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων μειώθηκε περαιτέρω κατά 3,4%, σημειώνοντας επιτάχυνση του ρυθμού μείωσης έναντι του προηγούμενου έτους (-2,9%).

Η υποχώρηση τιμών και ενοικίων διαμορφώνει τις αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων σε υψηλότερα επίπεδα, με αποτέλεσμα να προκύπτουν επενδυτικές ευκαιρίες.

Στη μελέτη της Infobank Hellastat αναλύονται οι οικονομικές καταστάσεις των 600 μεγαλύτερων επιχειρήσεων real estate βάσει κύκλου εργασιών. Αναλυτικότερα, ο κύκλος εργασιών του δείγματος το 2012 ανήλθε σε 555,43 εκατ. ευρώ, έχοντας μειωθεί κατά 10,6% από το 2011, με 7 στις 10 εταιρείες να σημειώνουν κάμψη εσόδων.
Το δείγμα εμφάνισε οριακές λειτουργικές ζημιές, ενώ προέκυψαν προ φόρων ζημιές 378,08 εκατ. ευρώ. Το περιθώριο ΚΠΤΦΑ διαμορφώθηκε σε 46,9% μειούμενο κατά μια μονάδα, ενώ το περιθώριο ΚΠΦ επιδεινώθηκε σε -8,5%.

Η κεφαλαιακή μόχλευση διαμορφώθηκε σε 0,5 προς 1, έχοντας βελτιωθεί ελαφρώς από το 2011. Ο εμπορικός κύκλος διαμορφώνεται διαχρονικά σε αρνητικά επίπεδα (-43 ημέρες το 2012) ενώ η μέση αποδοτικότητα των ιδίων κεφαλαίων διαμορφώθηκε σε -0,4%.


12 δισ. «κατασπάραξε» η κατρακύλα των τιμών

Δώδεκα δισεκατομμύρια «έφαγε» η κρίση που εκδηλώθηκε στην αγορά κατοικίας από το ΑΕΠ της χώρας, εξαιτίας της κατακόρυφης πτώσης των επενδύσεων.
Η κρίση έφερε ακόμη την κατρακύλα των τιμών, που έφτασε στα επίπεδα του 31% με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ οι κτηματομεσίτες την υπολογίζουν στα επίπεδα του 50% για τις κατοικίες.

Τις αξίες που είδαμε την περασμένη δεκαετία δεν θα τις «ξαναδούμε» στο άμεσο μέλλον ή στον υπόλοιπο βίο μας. Αυτό υποστηρίζουν οι ειδικοί που δραστηριοποιούνται στον τομέα της κτηματαγοράς Η Ελλάδα, τονίζουν, έχει καταγράψει τη μεγαλύτερη πτώση αξιών σε καιρό ειρήνης στο μικρότερο διάστημα και η συνολική πτώση σε όλη την επικράτεια σε όλες τις κατηγορίες έχει ξεπεράσει το 50%.

Στα γραφεία η πτώση των τιμών φτάνει στο 58%, στα βιομηχανικά ακίνητα και στις αποθήκες το 53%, στα καταστήματα το 60%, ενώ στις κατοικίες κυμαίνεται από 34% έως 53%. Για νέα βάση τιμών κάνουν λόγο, οι οποίες είναι πιθανό να διατηρηθούν τα επόμενα χρόνια.

Ωστόσο κόντρα στο καθοδικό ρεύμα κινείται ο ξενοδοχειακός κλάδος χάρη στην αύξηση των τουριστών. Οι τιμές των ξενοδοχειακών μονάδων εμφανίζουν άνοδο 10%.

Η ζοφερή εικόνα της αγοράς ακινήτων αποτυπώθηκε στην τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος. Ένα από τα στοιχεία που δίνουν ανάγλυφα τα χαρακτηριστικά της κρίσης είναι ότι αυξήθηκε κατακόρυφα ο χρόνος αναμονής πώλησης ενός ακινήτου.

Στο τρίτο τρίμηνο του 2013 ανήλθε στο ένα έτος από πέντε μήνες που ήταν στις αρχές του 2009. Ο μεγαλύτερος χρόνος αναμονής προκάλεσε νέα πτώση των τιμών των ακινήτων, καθώς τα «παζάρια» έδιναν και έπαιρναν μεταξύ αγοραστών και πωλητών, που ήταν όμως σε βάρος πάντα του πωλητή.

Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι τα «παζάρια» έφεραν νέα υποχώρηση των τιμών έως 22% σε σχέση με την αρχική τιμή που ζητούσε ο ιδιοκτήτης, έναντι 12,6% που ήταν στις αρχές του 2009.

Οι αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού μειώθηκαν στο 16% στο τρίτο τρίμηνο του 2013, έναντι 82,1% που ήταν στις αρχές του 2009. Το συνολικό ύψος της χρηματοδότησης έφτασε μόλις το 28% επί της συνολικής αξίας των ακινήτων, έναντι 70% που ήταν στις αρχές του 2009.

Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών καθιστά αδύνατο τον σχεδιασμό απόκτησης ακινήτου, παρά τη μεγάλη πτώση που έχει σημειωθεί στη συγκεκριμένη αγορά.

google_news_icon

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.

ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ

ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΔΗΜΟΦΙΛΗ

Το topontiki.gr σέβεται όλες τις απόψεις, αλλά διατηρεί το δικαίωμά του να μην αναρτά υβριστικά σχόλια και διαφημίσεις. Οι χρήστες που παραβιάζουν τους κανόνες συμπεριφοράς θα αποκλείονται. Τα σχόλια απηχούν αποκλειστικά τις απόψεις των αναγνωστών.

ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ 29.03.2024 12:30