Η ρύθμιση του τοπίου εξαφανίζει την προσδοκία για εύκολο χρήμα

Ύστερα από σχεδόν μία τριετία παροιμιώδους άνθησης, κυρίως στα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές, η υπερβολική προσφορά ακινήτων στις πλατφόρμες ενοικίασης και η κατακόρυφη άνοδος στις τιμές των «παραδοσιακών» ενοικίων που δημιούργησε η «φρενίτιδα» του Airbnb άρχισαν να μειώνουν τα ποσοστά πληρότητας και τις τιμές ημερήσιας μίσθωσης.

Έτσι λοιπόν, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, μέσα σε έναν χρόνο, από τον Δεκέμβριο του 2018 έως τον Δεκέμβριο του 2019, η προσφορά καταλυμάτων στις πλατφόρμες Airbnb και Homeaway αυξήθηκε κατά 23,9% και οι διανυκτερεύσεις κατέγραψαν αύξηση 95,1%. Ωστόσο η πληρότητα των καταλυμάτων υποχώρησε περίπου κατά 15% (από το 45,4% το 2018 στο 38,6% το 2019), πτώση που φανερώνει ότι η προσφορά είναι υψηλότερη της ζήτησης. Μείωση κατέγραψε και το έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα: στα 43,5 ευρώ το 2019 από 48 ευρώ το 2018.

Φαίνεται λοιπόν ότι, έπειτα από μία περίοδο που το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης έδωσε ένα επιπλέον εισόδημα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, αλλά έφερε τα πάνω κάτω στην αγορά κατοικίας, επέρχεται πλέον κάποια ισορροπία.

Επιπλέον οι ιδιοκτήτες που επέλεξαν να μισθώνουν τα σπίτια τους στο Airbnb, τα τελευταία χρόνια, άρχισαν σταδιακά να συνειδητοποιούν ότι πρόκειται για μία δραστηριότητα που δεν ταιριάζει απαραίτητα σε όλα τα σπίτια και όλους τους ιδιοκτήτες. Κι αυτό γιατί η βραχυχρόνια ενοικίαση χαρακτηρίζεται από εποχικότητα παρόμοια με αυτή της τουριστικής περιόδου. Που σημαίνει ότι κορυφώνεται από Μάιο έως Σεπτέμβριο, αλλά υποχωρεί σημαντικά από Νοέμβριο έως Απρίλιο.

Έτσι λοιπόν οι ιδιοκτήτες αντιλαμβάνονται ότι τα βραχυχρόνια έσοδα δεν είναι το ίδιο σταθερά όπως αυτά της κανονικής ενοικίασης.

Ένα άλλο θέμα που ίσως πολλοί δεν είχαν «σταθμίσει» είναι ότι, για να έχει ένα σπίτι ικανοποιητικές πληρότητες και έσοδα από το Airbnb, πρέπει ο ιδιοκτήτης να ασχολείται αρκετές ώρες την ημέρα με την πλατφόρμα, να απαντάει σε αιτήματα δυνητικών μισθωτών, να δίνει πληροφορίες, και μάλιστα χωρίς ωράριο. Δηλαδή πολλοί συνειδητοποίησαν ότι, αν υπολογιστεί η φορολογία, οι προμήθειες, οι λειτουργικές δαπάνες αλλά και ο χρόνος που απαιτείται, τότε φαίνεται πως η βραχυχρόνια μίσθωση δεν συμφέρει παρά μόνο σε λίγες πολύ καλές τοποθεσίες και καλά ακίνητα, καθώς τελικά στην τσέπη δεν μένει πάνω από το 1/3 των συνολικών εσόδων.

Για παράδειγμα διαμερίσματα σε περιοχές όπως το Κουκάκι, το Θησείο και γενικότερα κοντά στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας θα προσφέρουν ικανοποιητικό εισόδημα και τα επόμενα χρόνια. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν ακίνητα και μακριά από το κέντρο που μπορούν να αξιοποιηθούν.

Εκτίναξη του «παραδοσιακού» ενοικίου

Το φαινόμενο Airbnb οδήγησε τα προηγούμενα χρόνια σε εκτίναξη των ενοικίων λόγω της μείωσης των διαθέσιμων διαμερισμάτων. Στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν παραπάνω από 20% τα τελευταία δύο χρόνια. Αποτέλεσμα είναι ότι σε πολλές περιοχές ένα σπίτι κατάλληλο για οικογένεια, με δύο υπνοδωμάτια, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων, κοστίζει από 650 έως 850 ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Τεράστιο παραμένει και το πρόβλημα στέγασης που αντιμετωπίζουν γιατροί, καθηγητές, πυροσβέστες και πολλοί άλλοι, οι οποίοι καλούνται να δουλέψουν σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη αλλά και περιοχές της Κρήτης, διότι τα περισσότερα ελεύθερα διαμερίσματα αξιοποιούνται τουριστικά και έτσι τα μισθώματα εκτινάσσονται.

Παρ’ όλα αυτά η μείωση των κερδών από το Airbnb και οι ρυθμίσεις που ετοιμάζονται από την κυβέρνηση για τα διαμερίσματα που δεν δηλώνουν τα έσοδα στην εφορία αναμένεται να αυξήσουν τα διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, όμως, αυτό δεν σημαίνει ότι θα μειωθούν σημαντικά και τα μισθώματα, καθώς έτσι και αλλιώς, με τις τράπεζες να μην δίνουν στεγαστικά δάνεια, ολοένα και περισσότεροι – ειδικά νέοι – στρέφονται στο ενοίκιο.

Η επιστροφή αρκετών διαμερισμάτων στην αγορά των συμβατικών μισθώσεων θα ενισχύσει την προσφορά και επομένως υπάρχει μία σχετική αισιοδοξία ότι οι τιμές των ενοικίων θα συμπιεστούν ή έστω δεν θα συνεχίσουν να αυξάνονται στους ρυθμούς της τελευταίας διετίας.

Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το 2019, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών ακινήτων SPI του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, οι τιμές ενοικίασης παρουσίασαν πολύ μεγάλες αυξήσεις στην πλειονότητα των ελληνικών πόλεων με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στον Πειραιά (25,2%), τα νησιά του Αργοσαρωνικού (23,1%), τον Νομό Τρικάλων (21,4%), το κέντρο της Αθήνας και τα δυτικά προάστια (20%).

Αύξηση των ενοικιαστών

Πάντως, σύμφωνα με αρκετούς φορείς της αγοράς, ο λόγος που οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με τέτοια ταχύτητα δεν είναι τόσο το Airbnb όσο το γεγονός ότι καθ’ όλη τη διάρκεια των τελευταίων δέκα ετών η συντριπτική πλειονότητα των νέων νοικοκυριών επιλέγει τη μίσθωση για την κάλυψη των στεγαστικών του αναγκών και όχι την αγορά ακινήτου με τη συνδρομή του τραπεζικού δανεισμού, όπως συνέβαινε ιδίως κατά την περίοδο από το 1995 μέχρι και το 2009.

Σύμφωνα όμως με εκπροσώπους εταιρειών που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αυστηροποίηση του θεσμικού πλαισίου με την υποχρεωτική εγγραφή όλων των ακινήτων στο σχετικό μητρώο και συνεπώς η φορολόγηση των συγκεκριμένων εσόδων έχει ήδη στρέψει μια μερίδα ιδιοκτητών στην επιλογή των μακροχρόνιων μισθώσεων.

Επίσης σημαντικό ρόλο έχει διαδραματίσει και ο υψηλός ανταγωνισμός, ιδίως από επαγγελματίες της αγοράς ή από επενδυτές, οι οποίοι έχουν συγκεντρώσει στην κατοχή τους αρκετά διαμερίσματα, με αποτέλεσμα να έχουν τη δυνατότητα να προσφέρουν και ανταγωνιστικότερα πακέτα και υπηρεσίες που δύσκολα μπορεί να προσφέρει ένας ιδιώτης.