13/08/2020 08:21:22
29.7.2020 / ΑΝΤΡΙAΝΑ ΒΑΣΙΛA
Δημοσιεύτηκε στο ΠΟΝΤΙΚΙ, τεύχος 2135 στις 23-7-2020

Ελκυστική η αγορά ακινήτων- Το 2022 οι αξίες θα φτάσουν τις τιμές του 2019

Ελκυστική η αγορά ακινήτων- Το 2022 οι αξίες θα φτάσουν τις τιμές του 2019 - Media

 

Απώλειες καταγράφονται στον κλάδο της κτηματαγοράς λόγω Covid-19 μετά και τις σωρευτικές απώλειες που έφθασαν μέχρι και το 60% των αξιών και το 75% της επενδυτικής δραστηριότητας κατά τη 10ετία της κρίσης. 
Μάλιστα ορισμένες ξένες συμβουλευτικές εταιρείες αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας εκτιμούν πως η πτώση των τιμών στα οικιστικά ακίνητα θα μπορούσε να κυμανθεί ώς το 10%, αλλά αν η οικονομία επανέλθει σχετικά γρήγορα, οι τιμές θα μπορούσαν να ανακάμψουν από το 2021 και το 2022 να βρεθούν στα επίπεδα του 2019. Μεσοπρόθεσμα εξάλλου η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, καθώς οι τιμές παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που είχαν καταγραφεί πριν από την προηγούμενη κρίση χρέους και ειδικά στις κατοικίες.


Πλέον έπειτα από μια περίπου διετή περίοδο ανάκαμψης των τιμών οι αγοραπωλησίες παγώνουν ξανά, ενώ οι πλατφόρμες τύπου Airbnb κατέρρευσαν και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, βλέποντας την τουριστική σεζόν να χάνεται και τα εισοδήματά τους να εξανεμίζονται, επιστρέφουν στη βραχυχρόνια μίσθωση με την αγορά να γεμίζει ξανά ενοικιαστήρια. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να μεγαλώσει η προσφορά και να έχουμε πτώση (αρχικά έστω μικρή) στις τιμές των μισθωμάτων για να επανέλθουμε σε μια ομαλότητα από το 2021. 

Ξεφούσκωσαν τα ενοίκια
Τα πρώτα σημάδια της πανδημίας στην ελληνική κτηματαγορά άρχισαν να φαίνονται στις τιμές των ενοικίων, οι οποίες έχουν αρχίσει να ξεφουσκώνουν ιδιαίτερα σε περιοχές που είχαν εκτιναχθεί στα ύψη.
Όσον αφορά την αγορά κατοικίας, οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν πριν να κάνουν την κίνησή τους, αφού αναμένεται η πτώση των τιμών. 
Άλλωστε η οικονομική αβεβαιότητα από την αύξηση της ανεργίας «προδικάζει» ότι θα υπάρξουν αρκετά ακίνητα προς πώληση στο επόμενο διάστημα.
Αυτή τη στιγμή οι τιμές των ακινήτων έχουν ελάχιστη πτώση, αφού όλοι είναι επικεντρωμένοι στην επιβίωση από τον ιό και η κτηματαγορά είναι παγωμένη. Το μέγεθος της πίεσης όμως θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των ειδικών συνθηκών που αντιμετωπίζουμε, τα οικονομικά μέτρα στήριξης και το χρονικό διάστημα επιστροφής στην κανονικότητα.

Μακροχρόνιες μισθώσεις
Παρ’ όλα αυτά τα πρώτα σημάδια αλλαγών έχουν ήδη φανεί με πολλούς ιδιοκτήτες να σπεύδουν να μειώσουν το μίσθωμα, να επιστρέφουν στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση ή να προσπαθούν να πωλήσουν το ακίνητό τους μπροστά στις συνθήκες αβεβαιότητας που έχουν δημιουργηθεί για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates, η πτώση αφορά τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές αγοραπωλησιών. 


Οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο τιμών το προηγούμενο χρονικό διάστημα και αναμένονταν η ρύθμισή τους μετά το δεύτερο εξάμηνο του 2020. Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου.
Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προέβησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης (οι ζητούμενες τιμές είναι χωρίς κάποια διαπραγμάτευση – αυτό σημαίνει ότι η μείωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη), διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητό τους πριν να έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις. Το αποκορύφωμα των μειώσεων θα καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του νέου έτους. 


Οι πρώτες γενναίες μειώσεις πάντως καταγράφονται σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους τοπ προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στον «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. 
Οι περιοχές που φαίνεται ότι θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την πανδημία είναι κυρίως του κέντρου, όπως οι Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλ. Αμερικής, Πλ. Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδή, Κολοκυνθούς, Κολωνός, Κυψέλη, Ν. Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας. 
Καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης στις τιμές των ενοικίων θα αποτελέσει ο αριθμός των ακινήτων που θα επιστρέψουν από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση το αμέσως επόμενο διάστημα. 

Περιμένοντας την αυτο-ρύθμιση
Αναλυτές υποστηρίζουν ότι στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 μέχρι και τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά, όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων, θα αυτο-ρυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του δευτέρου εξαμήνου του 2018 και το 2019. 
Σύμφωνα πάντως με την ΤτΕ, οι επιπτώσεις της προσωρινής αναστολής των δραστηριοτήτων της κτηματαγοράς και των προσωρινών μειώσεων των μισθωμάτων σε πληγείσες επιχειρήσεις δεν έχουν ακόμη αποτυπωθεί πλήρως στις αξίες των ακινήτων. Το τελικό δε αποτέλεσμα της πανδημίας στην αγορά ακινήτων θα εξαρτηθεί από τους ρυθμούς ανάκαμψης της οικονομίας μετά τη λήξη της πανδημίας, ιδίως από την εξέλιξη της τουριστικής δραστηριότητας, η οποία αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.


Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, ο Μάρτιος του 2020 σηματοδότησε την έναρξη μιας νέας περιόδου για την αγορά ακινήτων, η οποία πλήττεται άμεσα εκτός των άλλων από τη ραγδαία υποχώρηση του τουριστικού κλάδου, την αναστολή της επενδυτικής δραστηριότητας και την αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη και τη διάρκεια της παρούσας κρίσης.
«Η απότομη, σχεδόν καθολικά, διακοπή των δραστηριοτήτων της κτηματαγοράς, η προσωρινή αναστολή λειτουργίας των υποθηκοφυλακείων και η διά νόμου μείωση των μισθωμάτων σε πληγείσες ή σε αναστολή λειτουργίας επιχειρήσεις και, υπό όρους, σε φυσικά πρόσωπα δημιουργούν συνθήκες, οι οποίες δεν επιτρέπουν την αποτίμηση των επιπτώσεων άμεσα, δεδομένου μάλιστα ότι η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από αδράνεια και σχετική χρονική υστέρηση στην αποτύπωση της προσαρμογής των τιμών. Εκτιμάται ωστόσο ότι οι επιπτώσεις δεν θα είναι ενιαίες και οι ρυθμοί της μεσοπρόθεσμης και μακροπρόθεσμης ανάκαμψης θα διαφοροποιηθούν ανάλογα με την κατηγορία, τη θέση και τα ειδικά χαρακτηριστικά των ακινήτων» σημειώνεται στην έκθεση.
Βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγει η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το πρώτο τρίμηνο του 2020 ήταν αυξημένες κατά 6,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019, ωστόσο η δυναμική αυτή διακόπηκε βίαια από την πανδημία.

Αναμονή από τους επενδυτές
Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις στον τομέα του real estate, ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θόδωρος Μητράκος επισημαίνει ότι «οι επενδυτές αναμένεται να υιοθετήσουν μια στάση αναμονής στα επόμενα τρίμηνα, αναστέλλοντας ή τροποποιώντας τα επενδυτικά τους σχέδια, αναμένοντας μια ομαλοποίηση της κατάστασης». 
Αναφερόμενος στην τρέχουσα κατάσταση, είπε πως η πανδημία του κορωνοϊού μαζί με τα απαραίτητα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση για τον περιορισμό της εξάπλωσής της, αναπόφευκτα επηρεάζουν σημαντικά την ελληνική αγορά ακινήτων και τις συναφείς άμεσες ξένες επενδύσεις. «Η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία οδήγησε στην ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία δύο χρόνια, είναι πλέον ανύπαρκτη και σημαντικές συμφωνίες έχουν παγώσει ή ακόμη και ακυρωθεί, εν μέσω αυξημένης αβεβαιότητας σχετικά με τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τον αντίκτυπό της στην πραγματική οικονομία».
 

ΣΧΟΛΙΑ

Το "Π" σέβεται όλες τις απόψεις, αλλά διατηρεί το δικαίωμά του να μην αναρτά υβριστικά σχόλια και διαφημίσεις. Τα σχόλια απηχούν αποκλειστικά τις απόψεις των αναγνωστών.