Τι υπόσχονται οι επικεφαλής των τραπεζών στην κυβέρνηση; Ότι δεν θα πειράξουν τα σπίτια του «κοσμάκη» και ότι δεν θα βγάλουν τα δια­μερίσματα στη Δραπετσώνα και στον Κορυδαλλό στο σφυρί.
 

Ασφαλώς, η σημαντικότερη αλλαγή έχει να κάνει με τους πλειστηριασμούς. Με την αλλαγή του χρόνου, θα διαμορφωθεί ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο και ας ισχυρίζεται η κυβέρνηση και το αρμόδιο υπουργείο Δικαιοσύνης (σ.σ.: η διαδικασία του πλειστηριασμού περιγράφε­ται στον κώδικα πολιτικής δικονομίας) ότι έδωσε μεγάλη μάχη με την τρόικα για το καλό των οφειλετών. Να τι αλλάζει: Μέχρι και το τέλος του 2014, στους πλειστηριασμούς – οι οποίοι πραγματοποιούνται κάθε Τετάρτη απόγευμα στις αίθουσες των ειρηνοδικείων – η διαδικασία θα κρίνεται ότι έχει επιτύχει μόνο αν βρεθεί κάποιος πρόθυμος να πληρώσει το 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και μάλιστα με τραπεζική επιταγή που ουσιαστικά ισοδυναμεί με μετρητά. ϊο ίδιο μπορεί να συμβεί και στον δεύτερο γύρο. Πώς είναι δυνατόν να υπάρξει αγοραστής από τη στιγμή που οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικει­μενικές; Για να βρει κάποιος ευκαιρία μέσα από τους πλειστηριασμούς με το υφιστάμενο πλαίσιο, πρέπει ο δικαστής να παρέμβει και να επιτρέψει ύστερα από δύο άγονες διαδικασίες να βγει το ακίνητο στο σφυρί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής αξίας. Η χρονοβόρα και ακριβή διαδικασία συνήθως καταλήγει στο ίδιο αποτέλεσμα: ο πλειστηριασμός κηρύσσεται άγονος. Αυτά μέχρι το τέλος του έτους. Διότι από το 2015 το σκηνικό αλλάζει.
 
Τι θα γίνει το 2015
 
Η νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή και προβλέπει ότι οι πλειστηριασμοί θα γίνονται με αρχική τιμή στον πρώτο γύρο ίση με το 66% της αντικειμενικής αξίας. Αν μάλιστα δεν βρεθεί αγοραστής στον πρώτο γύρο, θα ακολουθεί και δεύτερος γύρος μέσα σε 14 ημέρες, όπου το ακίνητο θα βγαίνει στο σφυρί στο 50% της αντικειμενικής αξίας. Είναι εύκολη η απάντηση στο ακόλουθο ερώτημα: Σε μια εποχή που η υποτιμητική κερδοσκοπία κυριαρχεί, ποιος είναι αυτός που θα πληρώσει κάτι στο 66% της αντικειμε­νικής αξίας όταν θα γνωρίζει ότι μέσα σε 15 ημέρες (τόσος θα είναι ο χρόνος που θα μεσολαβεί από τον πρώτο πλειστηριασμό στον δεύτερο) θα μπορεί να το αποκτήσει στο 50% της αντικειμενικής; Προφανώς κανείς. Έτσι, για το 2015, όλοι οι οφειλέτες θα ζουν με τον φόβο ότι το σπίτι τους, το ακίνητό τους, η επιχείρησή τους θα μπορεί να βγει στο σφυρί σε τιμή κάτω από τις εμπορικές αξίες. Ξαφνικά, ο πλειστηριασμός αρχίζει και αποκτά ενδιαφέρον. Μέσα στο 2015 τα συναρμόδια υπουργεία Δικαιοσύνης και Οικονομικών δεν θα μείνουν με δεμένα τα χέρια. Όπως κατέστησε σαφές το υπουργείο Δικαιοσύνης με ανακοίνωση που εξέδωσε τη Δευτέρα, μέσα στο 2015 θα φτιαχτεί μηχανισμός προσέγγισης των εμπορικών αξιών ο οποίος -λογικά
θα είναι έτοιμος μέχρι το τέλος του χρόνου. Έτσι, θα φτάσουμε στο 2016…
 
Τι θα γίνει το 2016…
 
Με την έναρξη της χρονιάς, η βάση για την υποβολή προσφορών θα είναι οι εμπορικές και όχι οι αντικειμενικές αξίες. Ποιες εμπορικές; Αυτές που θα βγάζει ο μηχανισμός του υπουργείου Δικαιοσύνης και του υπουργείου Οικονομικών. Τα υπόλοιπα θα παραμείνουν τα ίδια: η πρώτη προσφορά θα μπορεί να υποβάλλεται
και μάλιστα ηλεκτρονικά καθώς οι πλειστηριασμοί θα γίνονται μέσω Internet, αλλαγή για την οποία ήδη σχεδιάζεται προεδρικό διάταγμα στο 66% της εμπορικής αξίας και εφόσον δεν βρεθεί αγοραστής στο 50% της εμπορικής αξίας. Να λοιπόν πώς θα διαμορφωθεί το σκηνικό: Ο υπάλληλος της τράπεζας θα έχει απέναντι του τον δανειολήπτη και θα του προτείνει μια ρύθμιση (μια από τις δεκάδες που προβλέπει ο περίφημος κώδικας δεοντολογίας). Ευγενικά, θα μπορεί να γνωστοποιήσει στον πελάτη του το νέο πλαίσιο. ϊι θα κάνει ο δανειολήπτης; Κατά πάσα πιθανότητα θα ρυθμίσει για να μην μπλέξει με τον «ευέλικτο» και «φθηνό» πλειστηριασμό.
 
Το νέο πλαίσιο
 
Κάπως έτσι, διαμορφώνεται το νέο σκηνικό των ακινήτων από εδώ και πέρα. Κατά περίπτωση, θα ισχύουν τα εξής:
 
– Αγοραπωλησία ακινήτου επιβάλλονται δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%), και ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος επιβάλλεται επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς» και τον καταβάλλει ο πωλητής. Ο αγοραστής μέχρι τώρα πληρώνει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός και αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγρα­φόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι όμως που στην πράξη δεν παρατηρείται πλέον. Με το που θα ψηφιστεί προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση, και ο αγοραστής θα πληρώνει φόρο με βάση την αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο και όχι με βάση την αντικειμενι­κή αξία. το πιθανότερο είναι ότι η αλλαγή θα γίνει από το νέο έτος. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, λαμβάνεται πάντοτε υπόψη, η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο.
 
– «Πόθεν έσχες»: Μέχρι και τον Οκτώβριο, υπήρχε διαφορετική μεταχείριση για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 πωλείται προς 100.000 ευρώ. Ο αγοραστής θα έπρεπε να δικαιολογήσει την προέλευση των 150.000 ευρώ και ας ήταν σε θέση να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000 ευρώ. Ο πωλητής, από την πλευρά του, είχε το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Γι' αυτόν, όμως, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αντικει­μενική αξία, αλλά το πραγματικό ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Και αυτό το πλαίσιο άλλαξε. Πλέον στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το «πόθεν έσχες» λαμβάνεται υπόψη επί των πραγματικών αξιών και όχι επί των αντικειμενικών.
 
– ΕΝΦΙΑ: Για τον ΕΝΦΙΑ και τον συμπληρωμα­τικό φόρο που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ο φόρος επιβάλλεται επί μιας «παραλλαγής» των αντικειμενικών αξιών. Δεν χρησιμοποιούνται ακριβώς οι αντικειμενικές αξίες, καθώς από τον τρόπο υπολογισμού λείπουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων ακόμη και πάνω από 20%. Ενδεικτικά, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον ΕΝΦΙΑ αν ένα διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι, αν είναι σε πολυκα­τοικία η οποία δεν έχει ασανσέρ κ.λπ. Τυχαίνει λοιπόν στην πράξη ο ιδιοκτήτης ενός ακι­νήτου να μεταβιβάζει ένα ακίνητο με γονική παροχή στο παιδί του και να διαπιστώνει ότι η αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος γονικής παροχής είναι εντελώς διαφορετική από αυτήν που έχει αποτυπωθεί στο εκκα­θαριστικό του ΦΑΠ ή το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Ο ΕΝΦΙΑ και το 2015 θα υπολογιστεί βάσει των σημερινών αντικειμενικών αξιών, κάτι που είναι κατά των σημερινών ιδιοκτητών. Είπαμε: η είσοδος στην κτηματαγορά γίνεται φθηνότερη, αλλά η παραμονή σε αυτήν παραμένει πανάκριβη.