Σε φθηνά ή πολύ ακριβά ακίνητα στρέφεται το ενδιαφέρον των αγοραστών στην εγχώρια αγορά κατοικίας το τελευταίο διάστημα. Αυτό καταδεικνύει την αδυναμία πλέον της συντριπτικής πλειονότητας των Ελλήνων να στραφούν σε μεσαίου κόστους ποιοτικά ακίνητα.

Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας της Εθνικής Τράπεζας, η ζήτηση για αγορά κατοικιών δείχνει σαφή σημάδια ανάκαμψης έπειτα από μία δεκαετία σχεδόν απόλυτης επενδυτικής «ξηρασίας», κατά την οποία οι αξίες μειώθηκαν σωρευτικά κατά 35% – 45%. Από τις απαντήσεις που έλαβαν οι ερευνητές της τράπεζας από τους επαγγελματίες της αγοράς φαίνεται ότι οι επενδυτές διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

● Τους ενεργούς επενδύτες που εμφανίζονται έτοιμοι για άμεσες τοποθετήσεις (αντιστοιχούν περίπου στο 35% της αγοράς).

● Τους επιφυλακτικούς επενδύτες, που, παρότι έχουν ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, διατηρούν στάση αναμονής (αντιστοιχούν περίπου στο 55% της αγοράς).

Συνολικά το 40% της αγοράς δηλώνει ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία οι τιμές όλων των κατηγοριών ακινήτων σημειώνουν άνοδο σε σχέση με τα περσινά τους επίπεδα (με τις τιμές κατοικιών να εμφανίζουν ετήσιο ρυθμό αύξησης 2,5% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2018). Εξίσου ενθαρρυντικό είναι το ότι οι νέες άδειες για κατοικίες έχουν επιστρέψει σε ανοδική πορεία (σωρευτική αύξηση 15% την τελευταία διετία).

Ελκυστικά ακίνητα

Καθώς η αγορά ακινήτων έχει κομβική σημασία για την οικονομία, η νέα μελέτη που συνέταξε η Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας εστιάζει στη διερεύνηση της αντοχής και της δυναμικότητας της τρέχουσας ανοδικής τάσης. Εστιάζοντας στις βασικές κατηγορίες ακινήτων, η Εθνική Τράπεζα διαπιστώνει ότι:

● Κατοικίες (η σημαντικότερη αγορά ακινήτων, καθώς καλύπτει το 79% του συνολικού αποθέματος κτηρίων της χώρας): Η άποψη της αγοράς μεσιτών συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του Airbnb στην Ελλάδα καθώς το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς.

● Τουριστικά ακίνητα: Το 60% της αγοράς δηλώνει την ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος προερχόμενου κυρίως από ξένους επενδυτές.

Οι ποιοτικές κατασκευές

Όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων, οι μεσίτες εκτιμούν ότι το απόθεμα εμφανίζεται χωρισμένο σε δύο σχεδόν ισομερή κομμάτια: το ένα μισό χαρακτηρίζεται ως υψηλής ποιότητας και το άλλο ως μέτριας / χαμηλής ποιότητας. Σε αυτό το πλαίσιο η τράπεζα σημειώνει ότι:

● Υπάρχει υπερβάλλουσα ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα οδηγήσει στην αφύπνιση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Το 15% της αγοράς δηλώνει ότι υπάρχει άμεση ανάγκη για νέες κατασκευές, ενώ άλλο ένα 14% εκτιμάει ότι η εμπέδωση της ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων θα οδηγήσει μεσοπρόθεσμα σε ανάγκη νέων κατασκευών.

● Όσον αφορά το απόθεμα μέτριας / χαμηλής ποιότητας, οι μεσίτες δηλώνουν ότι επίσης υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς λιγότερο από το 1% αυτού θεωρείται ότι βρίσκεται εκτός αγοράς (δηλαδή παρατηρείται πλήρης απουσία ζήτησης).

Μέτρα στήριξης της αγοράς

«Συνοψίζοντας, βασικό συμπέρασμα της ανάλυσής μας είναι ότι, ενώ η τρέχουσα ανοδική τάση φαίνεται να έχει πυροδοτηθεί από την τουριστική έκρηξη στην Ελλάδα, υψηλής κρισιμότητας είναι η ενεργοποίηση της σημαντικής μερίδας των επενδυτών με λανθάνον ενδιαφέρον (55% της αγοράς)» αναφέρουν οι αναλυτές της τράπεζας. Προσθέτουν δε πως βάσει της έρευνας οι κρίσιμοι παράγοντες που μπορούν να ξεκλειδώσουν αυτή τη σημαντική δυναμική είναι:

● Η εγκαθίδρυση σταθερού φορολογικού πλαισίου, κυρίως όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία εταιρειών ακίνητης περιουσίας.

● Η ολοκλήρωση του κτηματολογίου.

Ανάκαμψη στα επαγγελματικά

Εκτός από τη βελτίωση της εικόνας στα οικιστικά ακίνητα, έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνει ανάκαμψη και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του 2018 οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 3,5% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2017.

Την ίδια περίοδο οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 4,6%, ενώ αύξηση σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, αν και με πιο ήπιους ρυθμούς, κατεγράφη επίσης τόσο στη Θεσσαλονίκη (0,4%) όσο και στην υπόλοιπη Ελλάδα (2,9%).

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2017 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των ονομαστικών τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 1,6%. Ο αντίστοιχος ρυθμός μεταβολής για την Αθήνα ήταν 1,8%, για τη Θεσσαλονίκη 0,5% και για την υπόλοιπη Ελλάδα 1,7%.

Μισθώματα γραφείων

Το πρώτο εξάμηνο του 2018 τα μισθώματα των γραφείων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 1,3% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2017 (προσωρινά στοιχεία). Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία οι αντίστοιχοι ρυθμοί μεταβολής ήταν 0,8% το πρώτο εξάμηνο και 1,0% το δεύτερο του 2017 σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ για το σύνολο του 2017 τα μισθώματα των γραφείων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής 1,2%.

Από την άλλη πλευρά, με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του 2018 οι ονομαστικές τιμές καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 2,1% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2017. Την ίδια περίοδο οι ονομαστικές τιμές καταστημάτων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας σημείωσαν αύξηση κατά 4,0%, στη Θεσσαλονίκη κατέγραψαν μείωση 0,8%, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο.

Για το 2017, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των ονομαστικών τιμών καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών διαμορφώθηκε σε 1,7% για το σύνολο της χώρας, ενώ οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν 1,5% για την Αθήνα, 1,2% για τη Θεσσαλονίκη και 2,1% για την υπόλοιπη Ελλάδα.

Μισθώματα καταστημάτων

Στον αντίποδα, το πρώτο εξάμηνο του 2018 τα μισθώματα των καταστημάτων για το σύνολο της χώρας υποχώρησαν οριακά κατά 0,2% σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2017 (προσωρινά στοιχεία). Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία οι αντίστοιχοι ρυθμοί μείωσης ήταν 0,8% το πρώτο εξάμηνο του 2017 και 0,4% το δεύτερο εξάμηνο του 2017 σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ για το σύνολο του 2017 τα μισθώματα των καταστημάτων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής 1,0%.