Για ελάχιστους οι ευκαιρίες – και ειδικά για τους κερδισμένους της προηγούμενης φούσκας!

Ο νέος φόρος υπεραξίας ψηφίστηκε, υπουργικές αποφάσεις και εγκύκλιοι εκδόθηκαν και, από μέρα σε μέρα, θα αρχίσουν να γίνονται οι πρώτες πράξεις.

◆ Ποιος θα βρεθεί στον ρόλο του αγοραστή;
◆ Για την ακρίβεια, ποιος έχει τη δυνατότητα σε αυτήν την αγορά να βρεθεί στον ρόλο του αγοραστή;
◆ Ποιος μπορεί να αντέξει το παράλογο φορολογικό καθεστώς που έχει διαμορφωθεί;
◆ Και – το κυριότερο – ποιος μπορεί να ’χει πρόσβαση στα κεφάλαια που απαιτούνται για να χρηματοδοτηθεί η αγοραπωλησία;

Με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος να καταγράφει πτώση άνω του 33% από το 2007 μέχρι σήμερα, που σημαίνει πρακτικά ότι υπάρχουν ακίνητα τα οποία έχουν χάσει περισσότερο από τη μισή τους αξία, η αγορά έχει «γεννήσει» ευκαιρίες.

Τις οποίες όμως θα εκμεταλλευτούν λίγοι και ισχυροί. Οι τάσεις αντίστροφης αναδιανομής, που κυριαρχούν πλέον στην ελληνική οικονομία αναδεικνύοντας τους ισχυρούς σε ισχυρότερους και τους ασθενείς σε ασθενέστερους, αναμένεται να σημαδέψουν και την εγχώρια αγορά ακινήτων.

◆ Οι λίγοι, οι ελάχιστοι, μπορούν να καλύψουν το «πόθεν έσχες» ενός τιμήματος που είναι υψηλότερο ακόμη και από αυτό που θα καταβληθεί ενώπιον του συμβολαιογράφου.

◆ Οι λίγοι, οι ελάχιστοι, διαθέτουν κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν μια αγοραπωλησία και, σίγουρα, οι ελάχιστοι μπορούν να ρισκάρουν μια επένδυση σε μια αγορά υψηλού ρίσκου όπως είναι η ελληνική. Και είναι υψηλού ρίσκου όχι εξαιτίας των τιμών, οι οποίες άλλωστε έχουν αρχίσει να επιστρέφουν σε τιμές προ «φούσκας» (σ.σ.: ο δείκτης της ΤτΕ, ο οποίος ξεκίνησε να αποτυπώνει την πορεία των τιμών το 2006, συνεχίζει να καταγράφει ολοένα και περισσότερα ιστορικά χαμηλά), αλλά εξαιτίας του ρευστού φορολογικού καθεστώτος, το οποίο βρίθει παραλογισμών.

Κανείς δεν γνωρίζει αν η ανάκαμψη στην κτηματαγορά θα έρθει φέτος, του χρόνου ή αργότερα. Κανείς δεν μπορεί να πει με σιγουριά ότι έχει ολοκληρωθεί ο καθοδικός κύκλος των τιμών. Το σίγουρο είναι ότι κάποια στιγμή η πτωτική πορεία θα αντιστραφεί και αυτοί που θα τοποθετηθούν στα «χαμηλά» θα βρεθούν να καταγράφουν υπεραξίες.

Φόροι σε… μαϊμού αξίες

Παίρνοντας στα χέρια μας το νέο μεσοπρόθεσμο για την περίοδο 2014-2017, αντιλαμβανόμαστε ότι θα πρέπει να ζήσουμε με τις ίδιες αντικειμενικές αξίες για ακόμη μια τετραετία. Οι αξίες αυτές ανανεώθηκαν τελευταία φορά το 2007, τότε που οι πραγματικές αξίες των ακινήτων κινούνταν στα ύψη. Και… discount να είχε γίνει τότε στις αντικειμενικές αξίες έναντι των πραγματικών, είναι σίγουρο ότι πλέον οι ισορροπίες έχουν ανατραπεί.

Οι αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες από τις πραγματικές ακόμη και κατά 20%-30%. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποδεικνύουν το γιατί. Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων «προσγειώθηκε» στο 67,7 το τελευταίο τρίμηνο του 2013. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές από το 2007, τότε που ο δείκτης είχε πάρει την τιμή 100, μέχρι και το τέλος της περυσινής χρονιάς είχαν υποχωρήσει περίπου κατά 33%.
Πώς γίνεται η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος να αναφέρει ότι οι τιμές – σε μέσα επίπεδα – έχουν υποχωρήσει από το 2007 και την ίδια στιγμή το υπουργείο Οικονομικών να μην αναγνωρίζει την ανάγκη διόρθωσης των αντικειμενικών αξιών είναι… άλλη ιστορία.

Η εμμονή της κυβέρνησης είναι απόρροια της εμμονής της τρόικας, η οποία, αναγνωρίζοντας προφανώς το άδικο της ιστορίας, επιμένει να κρατηθούν οι ίδιες αντικειμενικές αξίες μέχρι το τέλος του 2017. Και επιμένει διότι, αν δεχτεί την «εξίσωση» εμπορικών – αντικειμενικών, τα φορολογικά έσοδα από τις μεταβιβάσεις ακινήτων θα μειωθούν:

◆ Θα περιοριστούν τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης.
◆ Θα κινδυνέψουν τα έσοδα από τον φόρο κατοχής ακινήτων καθώς χιλιάδες ακίνητα θα βρεθούν να αλλάζουν… ζώνη με αποτέλεσμα να προκύψει και χαμηλότερος φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο.
◆ Θα περιοριστεί η εισπρακτική απόδοση των τεκμηρίων διαβίωσης. Και τα τεκμήρια υπολογίζονται με «ζώνες», οπότε χιλιάδες ακίνητα θα βρεθούν σε χαμηλότερη ζώνη και θα επιβαρύνονται με μικρότερο τεκμήριο.

Η πιθανή μείωση των φορολογικών εσόδων λόγω της προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών στα πραγματικά επίπεδα αποτελεί βέβαια αντίληψη της τρόικας. Διότι στην πραγματικότητα οι παραλογισμοί που προκαλούνται από τις υπερβολικές αντικειμενικές αξίες, αποτρέπουν πολύ περισσότερο τους φορολογούμενους από το να προχωρήσουν στην αγορά ενός ακινήτου.

Ποιοι είναι αυτοί οι παραλογισμοί;

«Πόθεν έσχες» σε ψεύτικο τίμημα

Επί σειρά ετών, επικρατούσε η απόλυτη ασυδοσία στην κτηματαγορά. Οποιοσδήποτε αγόραζε ό,τι ήθελε και δεν έδινε σε κανέναν λογαριασμό για το πού βρήκε τα χρήματα να αγοράσει.

Η απαλλαγή από τις διατάξεις του «πόθεν έσχες» από τη μία (κυρίως της πρώτης κατοικίας) αλλά και το γεγονός ότι επί σειρά ετών οι αντικειμενικές αξίες ήταν πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές, δημιουργούσαν πεδίο δόξης λαμπρό σε οποιονδήποτε ήθελε να «ξεπλύνει» μερικές δεκάδες ή και εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ μέσω της κτηματαγοράς.

Επί σειρά ετών υπήρχε αυτό το καθεστώς. Και επέτρεψε στους επιτήδειους να δημιουργήσουν ένα «κομπόδεμα» από ξεπλυμένο χρήμα, το οποίο μπορούν τώρα να αξιοποιήσουν για να αγοράσουν και να εκμεταλλευτούν τις χαμηλές τιμές που υπάρχουν στην αγορά. Πολύ απλό το κόλπο και αποδοτικό.

Μια ολόκληρη πολυκατοικία μπορούσε να χτιστεί και ο κατασκευαστής της να κληθεί να δικαιολογήσει μόνο την προέλευση των χρημάτων που αναγράφονταν στο λεγόμενο «ελάχιστο κόστος κατασκευής». Ένα ελάχιστο κόστος, το οποίο ουδεμία σχέση είχε με το πραγματικό. Το χτίσιμο ενός τετραγωνικού μπορούσε να κοστίζει 800 έως 1.000 ευρώ και το ελάχιστο κόστος να αναγράφει 250 έως 300 ευρώ το μέγιστο. Κι όταν θα ερχόταν η ώρα της πώλησης, ο κατασκευαστής θα εμφανιζόταν ότι εισέπραξε 1.500 έως 2.000 ευρώ το τετραγωνικό.

Η διαφορά – ένα τεράστιο ποσό της τάξεως των 1.600 – 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό – μπορεί πλέον να χρησιμοποιηθεί από τον κατασκευαστή για να καλύψει μελλοντικές αγορές. Νοικοκυρεμένες δουλειές και αφορολόγητες. Ένα μέτρο – απαλλαγή από το «πόθεν έσχες» – που υποτίθεται ότι θεσπίστηκε για να βοηθηθεί η ελληνική οικογένεια (σ.σ.: να μπορεί δηλαδή ο μεροκαματιάρης να αγοράσει ένα σπίτι χωρίς να μπλέξει με την εφορία) έγινε όπλο στα χέρια των επιτήδειων.

Τι έγινε με την έλευση της τρόικας; Περάσαμε στο άλλο άκρο. Πλέον «πόθεν έσχες» υπάρχει παντού. Καμία εξαίρεση. Και ένα τετραγωνικό γης να αγοράσεις, θα πρέπει να δικαιολογήσεις την προέλευση των χρημάτων. Και καλά να δικαιολογούσες την προέλευση των χρημάτων που κατέβαλες. Εδώ καλείσαι να δικαιολογήσεις την προέλευση των χρημάτων που… νομίζει η εφορία ότι κατέβαλες. Πώς εξηγείται αυτό;

Με τη διαφορά των αντικειμενικών αξιών από τις πραγματικές.
◆ Γίνεται μια αγοραπωλησία.
◆ Το πραγματικό τίμημα είναι 80.000 ευρώ και η αντικειμενική αξία 120.000 ευρώ.
◆ Ο αγοραστής που θα προχωρήσει στην αγοραπωλησία οφείλει να δικαιολογήσει όχι τα 80.000 ευρώ που πληρώνει στην πραγματικότητα, αλλά τα 120.000 ευρώ, που είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.
◆ Αυτομάτως, οι μικροαγοραστές πετάγονται έξω. Με ποιες οικονομίες του παρελθόντος να δικαιολογήσουν ένα πλασματικό τίμημα; Εδώ δεν μπορούν καλά – καλά να καλύψουν το πραγματικό τίμημα.

Οι «ποινές» για όποιον δεν δικαιολογεί το «πόθεν έσχες» είναι τεράστιες. Πληρώνει φόρο εισοδήματος με συντελεστή 42%, ενώ στον φόρο προστίθεται και η εισφορά αλληλεγγύης, που για τέτοια ποσά φτάνει στο 4%. Φανταστείτε λοιπόν τον αγοραστή που θέλει να πάρει ένα σπίτι 80.000 ευρώ να καλείται να πληρώσει και φόρο εισοδήματος 55.200 ευρώ πέραν του φόρου μεταβίβασης (3.960 ευρώ), ο οποίος επίσης επιβάλλεται επί της αντικειμενικής αξίας και όχι επί του πραγματικού τιμήματος.

Να γιατί η κτηματαγορά θα λειτουργήσει υπέρ των ολίγων. Διότι οι λίγοι που έχουν συσσωρεύσει «αποθέματα» με τον τρόπο που περιγράψαμε, θα μπορούν να αντιμετωπίσουν το «πόθεν έσχες» χωρίς να χρειαστεί να μπλέξουν με τον φόρο εισοδήματος.

Ένα το ακίνητο, δύο οι… τιμές του!

Η κυβέρνηση, θέλοντας να τονώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον των υποψήφιων επενδυτών, μείωσε δραστικά τον φορολογικό συντελεστή για αυτούς που αγοράζουν (από το 10% που ήταν μέχρι τώρα, στο 3%) και, για να καλύψει τις απώλειες των φορολογικών εσόδων, φόρτωσε το φορολογικό βάρος στους πωλητές, οι οποίοι από εδώ και στο εξής, θα πληρώνουν φόρο υπεραξίας με συντελεστή 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς».

Για τη μεταβίβαση του ίδιου ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη διαφορετική αξία προκειμένου να φορολογηθεί ο αγοραστής και διαφορετική για να πληρώσει φόρο ο πωλητής. Ο φόρος υπεραξίας, τον οποίο θα πληρώνει ο πωλητής, θα υπολογίζεται με βάση το πραγματικό τίμημα της πώλησης. Ωστόσο, η υφιστάμενη νομοθεσία που προβλέπει ότι ο αγοραστής θα πρέπει να πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης με βάση την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη από την πραγματική, δεν έχει αλλάξει.

Το ακόλουθο παράδειγμα αποτυπώνει το τι ακριβώς θα συμβεί με το που θα λειτουργήσει το καινούργιο σύστημα φορολόγησης. Αγοραστής και πωλητής συμφωνούν να αλλάξει χέρια ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ. Το πραγματικό τίμημα συμφωνείται στις 70.000 ευρώ.

1 Ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας διότι είναι μεγαλύτερη από το πραγματικό τίμημα και θα καταβάλει 3.000 ευρώ (στην πραγματικότητα 3.300 ευρώ, διότι ο φόρος προσαυξάνεται λόγω τέλους που καταλήγει στα ταμεία των δήμων).

2 Για τον πωλητή θα ληφθεί υπόψη το πραγματικό τίμημα ως τιμή πώλησης, δηλαδή οι 70.000 ευρώ. Από αυτό το ποσό θα αφαιρεθεί η τιμή κτήσης του ακινήτου (π.χ. 35.000 ευρώ). Η διαφορά θα απομειωθεί ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης. Εφόσον τα χρόνια αυτά είναι περισσότερα από πέντε, θα αφαιρεθεί και το ποσό των 25.000 ευρώ και το τελικό ποσό που θα προκύψει θα φορολογηθεί με 15%. Αν υποθέσουμε ότι η τελική αξία είναι 5.000 ευρώ, ο πωλητής θα πληρώσει 750 ευρώ φόρο.

Τράπεζες υπέρ των εχόντων

Ρόλο στην… αναδιανομή θα παίξουν βεβαίως και οι τράπεζες. Οι οποίες, ακολουθώντας τις οδηγίες των δανειστών και της Τράπεζας της Ελλάδος, δεν θα δανείσουν τους μη έχοντες για να αποκτήσουν ακίνητο. Θέτοντας ως απαραίτητη προϋπόθεση το δάνειο να μην υπερβαίνει το 60%-70% του πραγματικού τιμήματος, αλλά και η μηνιαία δόση να μην είναι μεγαλύτερη από το 30% του μηνιαίου εισοδήματος, πόσοι υποψήφιοι αγοραστές απομένουν στην αγορά που μπορούν να χρηματοδοτηθούν;