Υπάρχει ένας «άγραφος» οικονομικός κανόνας που υποστηρίζει ότι σε περιόδους κρίσεων η ζήτηση στην αγορά ακινήτων έχει την τάση να «μαζεύεται» όλο και περισσότερο προς το κέντρο των μεγαλουπόλεων, ενώ αντίθετα σε εποχές που χαρακτηρίζονται από ανάπτυξη η ζήτηση τείνει να επεκτείνεται σε όλο και πιο μακρινά προάστια.

Αυτή η θεωρία έχει μία λογική καθώς, όταν η οικονομία συρρικνώνεται, μεγαλώνει η ανάγκη για σπίτια που είναι φθηνότερα, έχουν καλύτερη πρόσβαση σε συγκοινωνίες και είναι πιο κοντά σε αγορές και σημεία ενδιαφέροντος που μπορείς να πας ακόμα και με τα πόδια ή με ένα ποδήλατο.

Ίσως, λοιπόν, δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι το 2021, ύστερα από ένα πολύ δύσκολο οικονομικά 2020, όταν πολύς κόσμος είτε δεν δούλευε είτε ζούσε αποκλειστικά με το επίδομα της αναστολής εργασίας, ήταν μία χρονιά που η ζήτηση για φθηνά διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας αναζωπυρώθηκε.

Εξάλλου μην ξεχνάμε ότι το κέντρο ήταν αυτό που χτυπήθηκε περισσότερο σε ό,τι αφορά την κτηματαγορά από τη μεγάλη, σχεδόν δεκαετή οικονομική κρίση που ξεκίνησε στην Ελλάδα το 2009-10 μέχρι την προσωρινή ανάκαμψη του 2018-2019, η οποία δυστυχώς διακόπηκε απότομα από την πανδημία.

Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά την περσινή χρονιά η αύξηση στις αγοραπωλησίες ακινήτων εντός του Δήμου Αθηναίων ήταν κατακόρυφη κατά 23,09% σε σχέση με το 2020, γεγονός που οδήγησε σε σημαντική άνοδο στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κατά 15,83% σε σχέση με το 2020 και κατά 35,29% σε σχέση με το 2019.

«Ταβάνι» τα 100.000 ευρώ

Κάτι ακόμη που κάνει μεγάλη εντύπωση είναι ότι σε συντριπτικό ποσοστό (83,1%) τα διαμερίσματα αυτά έχουν «ταβάνι» τα 100.000 ευρώ και σε ακόμα μεγαλύτερο ποσοστό (86,26%) πρόκειται για ακίνητα έως 95 τ.μ. Δηλαδή έχει δημιουργηθεί ένα ξεκάθαρο προφίλ των περισσότερων αγοραστών που ενδιαφέρονται σήμερα για την απόκτηση ακινήτου. Πρόκειται για οικογενειάρχες κυρίως, αφού αναζητούν κατά κανόνα τριάρια διαμερίσματα, οι οποίοι όμως με το ποσό που θέλουν να διαθέσουν μπορούν να πάνε μόνο σε μεταχειρισμένα, τουλάχιστον τριακονταετίας, σε όχι ακριβές περιοχές του κέντρου.

«Πολλές περιοχές τη διετία 2017-2018 βρέθηκαν στο επίκεντρο της ζήτησης, λόγω της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) και της ανάγκης ανεύρεσης οικονομικών ακινήτων που θα ανακαινίζονταν άμεσα και θα εγγράφονταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με στόχο την άμεση εκμετάλλευσή τους λόγω των ικανοποιητικών εισοδημάτων που διασφάλιζε η βραχυχρόνια μίσθωση.

Ταυτόχρονα δεν ήταν λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές και διαμεσολαβητές που συμμετείχαν στο “σαφάρι” αγοράς ακινήτων με στόχο την εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και ταυτόχρονα την απόκτηση της πολυπόθητης golden visa» εξηγεί ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Πανδημία εναντίον Airbnb

Η πανδημία της Covid-19 όμως ήρθε να αλλάξει καθοριστικά τα δεδομένα. Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στα αστικά κέντρα, ατόνησε σημαντικά, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες σκέφτηκαν να επιστρέψουν στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις.

Σε αντίθεση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το επενδυτικό ενδιαφέρον μέσα στην πανδημία στράφηκε σε αυτοτελή κτήρια με στόχο την τουριστική ανάπτυξή τους, την ανάπτυξη διαμερισμάτων είτε προς πώληση, είτε προς μακροχρόνια – συμβατική μίσθωση, αλλά και για νέους γραφειακούς χώρους, ιδιαίτερα στο κέντρο της πρωτεύουσας και στις κεντρικές αρτηρίες της Αττικής.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων:

● Το 2019 στον Δήμο Αθηναίων πραγματοποιήθηκαν 6.072 μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κ.λπ.), αποτελώντας την καλύτερη χρονιά για την κτηματαγορά όσον αφορά το πλήθος των μεταβιβάσεων.

● Το 2020 οι μεταβιβάσεις μειώθηκαν κατά 47,77% και διαμορφώθηκαν στις 3.171 (αριθμητικά στα επίπεδα του 2017).

● Το 2021 φαίνεται η κτηματαγορά να αλλάζει πορεία και να καταγράφει θετικό πρόσημο τόσο στις αξίες των ακινήτων, όσο και στον αριθμό των μεταβιβάσεων. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν κατά 23,90% σε σχέση με το 2020 αγγίζοντας τις 3.929.

Παρ’ όλα αυτά παραμένουν μειωμένες κατά 35,29% σε σχέση με το 2019. Γεγονός που μπορεί να οφείλεται στο ότι η εφαρμογή της δωρεάν γονικής παροχής ακίνητης περιουσίας καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000 ευρώ εφαρμόστηκαν από 1.10.2021 και έχει δοθεί παράταση έως και 31 Ιανουαρίου 2021 για μεταβιβάσεις με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.

Όσον αφορά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων παραμένουν τα ίδια και το 2021. Το δημοφιλέστερο ακίνητο και για το 2021 είναι από 51 έως 75 τ.μ. κατασκευής 1961-1970. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό του δημοφιλέστερου ακινήτου αυξήθηκε το 2021 κατά 15,83% αγγίζοντας τα 882,60 ευρώ / τ.μ., έναντι 761,96 ευρώ το 2020 και 668 ευρώ το 2019.

Το προφίλ των μεταβιβάσεων

Το 2021 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000 ευρώ αποτελούν το 83,81% του συνόλου των μεταβιβάσεων, σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2020 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 85,03% και το 2019 ήταν 87,25%.

Συγκεκριμένα, το 45,02% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000 ευρώ και το 38.75% τίμημα από 30.000 ευρώ έως 100.000 ευρώ. Ενώ μόλις το 16,19% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000 ευρώ, αυξημένο σε σχέση με το 2020 κατά 0,22 ποσοστιαίες μονάδες. Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000 ευρώ έως 1 εκατ. ευρώ, αποτελούν το 8,81% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1 εκατ. ευρώ, αποτελούν το 0,55%.

Το 83,81% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000 ευρώ δηλώνει εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες. Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ., που αποτελούν το 86,26% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2020 με το ποσοστό να αγγίζει το 84,88%, ενώ το 2019 κυμαινόταν στο 84,55%.

Διαβάστε επίσης:

Το καρφί Τσίπρα περί «αριστοκρατίας» και οι αιχμές της Ομπρέλας

ΚΙΝΑΛ: «Πυρά» Ανδρουλάκη μετά τις επιθέσεις από κυβέρνηση και Ν.Δ.

Ποδόσφαιρο: Κουμπουροφόροι πρόεδροι, αόρατοι εποπτικοί μηχανισμοί και στρατοί ηλιθίων