Νέα δεδομένα με απρόβλεπτη εξέλιξη για την πορεία της ιδιωτικοποίησης του Ελληνικού δημιουργεί η εκτίμηση των δύο πραγματογνωμόνων που όρισε ο εισαγγελέας κατά της Διαφθοράς Ιωάννης Δραγάτσης, ο οποίος διερευνά αν έχει διαπραχθεί από τα μέλη του ΤΑΙΠΕΔ το αδίκημα της απιστίας και μάλιστα σε βαθμό κακουργήματος.

Και δημιουργεί νέα δεδομένα αφού οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στο πόρισμά τους και οι δύο πραγματογνώμονες που όρισε ο εισαγγελικός λειτουργός, σαφώς αναφέρουν ότι η έκταση των 6.500 στρεμμάτων παραχωρείται στη Lamda Development από 2,5 έως και 3 φορές φθηνότερα από την πραγματική της αξία!

 

Η εκτίμηση, μάλιστα, των δύο πραγματογνωμόνων που όρισε ο εισαγγελέας κατά της Διαφθοράς είναι στο ίδιο μήκος κύματος με την οικονομοτεχνική μελέτη που έγινε για λογαριασμό του ΤΕΕ και αποκάλυπτε ότι η ονομαστική αξία της έκτασης του Ελληνικού και της παραλίας είναι 2.950.000.000 ευρώ ενώ η συμφωνία στην οποία κατέληξε το ΤΑΙΠΕΔ είναι για περίπου 915.000.000 ευρώ!

 

Η εξέλιξη αυτή έρχεται τη στιγμή που το θέμα της ολοκλήρωσης της παραχώρησης του Ελληνικού στη Lamda Development πρέπει να θεωρείται τελειωμένο αφού είναι μια από τις ιδιωτικοποιήσεις που συμφωνήθηκαν στο τρίτο μνημόνιο και μάλιστα εμπεριέχεται στο Σχέδιο Αξιοποίησης των Περιουσιακών Στοιχείων (Asset Development Plan-ADP) που ενέκρινε το ΤΑΙΠΕΔ στις 30 Ιουλίου 2015, σχέδιο που θα συνοδεύει το κείμενο του τρίτου μνημονίου.

 

Υπηρεσιακοί παράγοντες τόνισαν στο «Π» ότι η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια ΤΑΙΠΕΔ, αρμόδια υπουργεία και επενδυτές στο να καθίσουν και πάλι στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με αντικείμενο τόσο το τίμημα όσο και το σχέδιο αξιοποίησης αφού σε διαφορετική περίπτωση, όπως υπογράμμιζαν με νόημα, δεν «θα έχουμε πού να κρυφτούμε».

 

Οι ίδιοι παράγοντες επισήμαναν ακόμα ότι μια νέα διαπραγμάτευση δεν πρέπει να θεωρείται εξωπραγματικό σενάριο, ειδικά όσον αφορά τις αλλαγές στο σχέδιο αξιοποίησης, αφού επί της ουσίας το τι μέλλει γενέσθαι στο Ελληνικό θα κριθεί από το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), το οποίο θα πρέπει να περιέχει το Master Plan του αναδόχου και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων – και στη συνέχεια να εγκριθεί με Προεδρικό Διάταγμα, μετά τη σύμφωνη γνώμη του ΣτΕ. 

 

Με δεδομένο ότι αυτήν τη στιγμή μόνο ο επενδυτής γνωρίζει τι θέλει να κάνει και κανένα σχέδιο δεν έχει δει το φως της δημοσιότητας παρά μόνο μακέτες, εάν η κυβέρνηση θέλει να προχωρήσει την αξιοποίηση με άλλους όρους οφείλει να αναλάβει δράση πριν να είναι αργά για όλους.

 

 

Η εισαγγελική έρευνα που διεξάγεται από τον εισαγγελέα κατά της Διαφθοράς Ιωάννη Δραγάτση προκλήθηκε έπειτα από μηνυτήρια αναφορά που είχαν καταθέσει τόσο η Σοφία Σακαρόφα, σήμερα ανεξάρτητη ευρωβουλευτής, όσο και ο περιφερειακός σύμβουλος Αττικής Νίκος Γαλανός με καταγγελίες για το τίμημα και τις διαδικασίες εκχώρησης του Ελληνικού στην εταιρεία Lamda Development αλλά και μετά την υποβολή της μηνυτήριας αναφοράς από την επικεφαλής της Εισαγγελίας Διαφθοράς Ελένης Ράικου.

 

Ο Ι. Δραγάτσης στην έρευνά του δεν έλαβε υπόψη μόνο την οικονομοτεχνική μελέτη του ΤΕΕ, αλλά ανέθεσε σε δυο πραγματογνώμονες να αποτιμήσουν την πραγματική αξία της περιοχής για λογαριασμό της δικαστικής έρευνας.

 

Αυτό που διερευνά ο εισαγγελικός λειτουργός είναι αποκλειστικά το πώς κινήθηκε η πρώην διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ και με ποιο σκεπτικό κατέληξε τελικά σε συμφωνία με τη Lamda. Development στο ποσό των 915 εκατομμυρίων ευρώ.

 

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι και οι δυο πραγματογνώμονες, στα πορίσματα που κατέθεσαν στον εισαγγελέα κατά της Διαφθοράς, εκτιμούν ότι οι χειρισμοί του ΤΑΙΠΕΔ οδήγησαν στο να παραχωρηθούν τα 6.500 στρέμματα του Ελληνικού αντί χαμηλού τιμήματος, με αποτέλεσμα να ευνοηθεί ο επενδυτής που πήρε φιλέτο έναντι επί της ουσίας ανύπαρκτου ρίσκου.

 

Συγκεκριμένα, ο πρώτος πραγματογνώμονας στο πόρισμά του υποστηρίζει ότι το Ελληνικό έπρεπε να μεταβιβαστεί αντί 2,3 δισεκατομμυρίων ευρώ και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η τιμή τελικά ήταν περίπου κατά τρεις φορές μικρότερη, καθώς έγιναν από το ΤΑΙΠΕΔ δυο σημαντικά λάθη. Από τη μια, χρησιμοποιήθηκε λάθος εκτιμητική μέθοδος και, από την άλλη, τέθηκε ιδιαίτερα υψηλός συντελεστής προεξόφλησης με αποτέλεσμα να πέσει η τιμή του ακινήτου.

 

Σύμφωνα με το πόρισμα του πραγματογνώμονα, ο συντελεστής προεξόφλησης ήταν και το «κλειδί» για να πέσει η αξία του ακινήτου, αφού όσο ψηλότερος είναι ο συντελεστής τόσο μικρότερα είναι τα προσδοκώμενα κέρδη για τον επενδυτή και έτσι η αξία ενός ακινήτου αποτιμάται σε χαμηλότερα επίπεδα. Στην περίπτωση του Ελληνικού, όπως αναφέρεται στο πόρισμα του πραγματογνώμονα, το ΤΑΙΠΕΔ έθεσε τον συντελεστή προεξόφλησης στο 14,5%, ενώ θα έπρεπε να τεθεί στο 8%.

 

Και η δεύτερη πραγματογνωμοσύνη που έγινε για λογαριασμό του εισαγγελέα κατά της Διαφθοράς Ιωάννη Δραγάτση καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα με μικρές αποκλίσεις. 

 

Συγκεκριμένα, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι το συμπέρασμα και του δεύτερου πορίσματος είναι ότι το Ελληνικό πουλήθηκε τουλάχιστον κατά 2,5 φορές κάτω από την πραγματική του αξία.

 

Και στο δεύτερο πόρισμα ο πραγματογνώμονας εστιάζει το πρόβλημα στις επιλογές τής πρώην διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ όσον αφορά τον τρόπο της αξιολόγησης της αξίας των 6.500 στρεμμάτων. Ο πραγματογνώμονας, μεταξύ άλλων, επισημαίνει τρία σημεία στον προβληματικό τρόπο εκτίμησης, όπως το ότι σχετίσθηκε η εμπορική αξία του ακινήτου με την επενδυτική αξία του επιχειρηματικού σχεδίου, ότι χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών που κανονικά χρησιμοποιείται για υφιστάμενες επιχειρήσεις οι οποίες έχουν έσοδα και ότι χρησιμοποιήθηκε υψηλός συντελεστής προεξόφλησης 14,5% ενώ θα έπρεπε ο συντελεστής να προσδιοριστεί στο 10% (σ.σ.: 8% σύμφωνα με τον έτερο πραγματογνώμονα). 

 

Και οι δυο πραγματογνώμονες εστιάζουν μετ’ επιτάσεως στο θέμα του προσδιορισμού του συντελεστή προεξόφλησης υποστηρίζοντας ότι η επένδυση στο Ελληνικό είμαι μέτριου και όχι υψηλού ρίσκου και γι’ αυτόν τον λόγο θα έπρεπε τα δεδομένα για την αποτίμηση της αξίας της έκτασης να είναι τελείως διαφορετικά.

 

 

Ο εισαγγελέας κατά της Διαφθοράς Ιωάννης Δραγάτσης, εκτός από τα πορίσματα των δύο πραγματογνωμόνων, έχει στα χέρια του και την οικονομοτεχνική μελέτη που έγινε για λογαριασμό του ΤΕΕ, μελέτη η οποία προσδιόρισε την ονομαστική αξία του Ελληνικού και της παραλίας στα 2.950.000.000 ευρώ και όχι κοντά στα 900 εκατομμύρια που κατέληξε η συμφωνία του ΤΑΙΠΕΔ.

 

Σύμφωνα με τη μελέτη του ΤΕΕ, η επενδυτική αξία της έκτασης των 6.500 στρεμμάτων είναι 492 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ενώ το ΤΑΙΠΕΔ συμφώνησε για την παραχώρησή προς, περίπου, 150 ευρώ το τετραγωνικό! 

 

Εν ολίγοις, η μελέτη που έγινε για λογαριασμό του ΤΕΕ υποστηρίζει ότι η έκταση υποτιμήθηκε κατά 222% σε σχέση με την πραγματική της αξία ενώ αποκαλύπτει ακόμα ότι, εάν η έκταση πουλιόταν σήμερα τοις μετρητοίς, θα έφτανε τα 1.860.000.000 ευρώ, δηλαδή θα πουλιόταν προς 310 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

 

Να σημειωθεί ότι η προηγούμενη διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ είχε προσπαθήσει να υποβαθμίσει την οικονομοτεχνική μελέτη που εκπονήθηκε για λογαριασμό του ΤΕΕ, υποστηρίζοντας ότι συντάχθηκε με βάση το αναπτυξιακό μοντέλο της μελέτης Πολάλη για την Ελληνικό Α.Ε. Αυτό που δεν είχε πει, όμως, το ΤΑΙΠΕΔ είναι ότι το ίδιο έχει υιοθετήσει τη μελέτη αυτήν αφού βασίζεται στα πολεοδομικά στοιχεία και μεγέθη καθώς και τις χρήσεις γη που προβλέπονται στον νόμο 4062/ 2012. Παράλληλα, η προηγούμενη διοίκηση υποστήριξε ότι στην οικονομοτεχνική μελέτη του ΤΕΕ έχει υποτιμηθεί το κόστος των έργων υποδομής που θα βαρύνει τον επενδυτή και το οποίο, σύμφωνα με το ΤΕΕ, είναι 350 εκατομμύρια ενώ, σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ, 1,2 δισ ευρώ.

 

Το ερώτημα, βέβαια, είναι πώς θα κινηθεί τώρα η νέα κυβέρνηση και η νέα διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ και εάν θα επιλέξει να αμφισβητήσει τα πορίσματα των δύο πραγματογνωμόνων ή με οδηγό τις εκτιμήσεις τους θα επιχειρήσει να εξασφαλίσει, τουλάχιστον, σημαντικά οφέλη.

 

Να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τη σύμβαση παραχώρησης, η Lamda. Development θα καταβάλει σε πρώτη φάση στο Δημόσιο 300 εκατομμύρια ευρώ από το συνολικό τίμημα των 915 εκατομμυρίων.

 

Οι υπόλοιπες δόσεις θα καταβληθούν στη διάρκεια των 10 χρόνων από το ξεκίνημα του έργου και συγκεκριμένα από 45 εκατ. ευρώ τον τρίτο, τέταρτο και πέμπτο χρόνο, 40 εκατ. τον έκτο χρόνο, 220 τον έβδομο και 220 τον ένατο.

 

Να σημειωθεί ακόμα ότι η σύμβαση που κληρονόμησε η νέα κυβέρνηση και η νέα διοίκηση του ΤΑΙΠΕΔ προβλέπει και άλλα ωραία «δωράκια» προς τον επενδυτή, όπως: