15/10/2018 21:38:15
19.8.2018 / ΑΝΤΡΙAΝΑ ΒΑΣΙΛA
Δημοσιεύτηκε στο ΠΟΝΤΙΚΙ, τεύχος 2034 στις 14-8-2018

Ανάσα για την κτηματαγορά

Ανάσα για την κτηματαγορά - Media

 

Μικρά σημάδια ανάκαμψης αρχίζει να εμφανίζει η ελληνική κτηματαγορά, αφού Τούρκοι και Κινέζοι – εκτός από τους Ρώσους επιχειρηματίες, που επένδυαν παραδοσιακά στη χώρα μας – σαρώνουν ακίνητα - φιλέτα στα νότια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας – όπως το Κολωνάκι και η Πλάκα – αλλά και σε νησιά που είναι κοντά στην Αθήνα και διαθέτουν αεροδρόμιο, με ελάχιστο ποσό επένδυσης 250.000 ευρώ προκειμένου να εξασφαλίσουν απρόσκοπτη πρόσβαση σε 28 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του οργανισμού Invest in Greece, από τις αρχές του προγράμματος μέχρι σήμερα έχουν χορηγηθεί σε Τούρκους 290 άδειες διαμονής. Αν και  Κινέζοι πήραν περισσότερες από 1.350 άδειες, ωστόσο, για τους τελευταίους, αυτές δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αξία των συναλλαγών, δεδομένου ότι μία συναλλαγή αγοραπωλησίας αντιστοιχεί, τις περισσότερες, φορές σε περισσότερες από μία άδειες.

Παράγοντες όμως της αγοράς, όπως ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης, υποστηρίζουν ότι η πρακτική αυτή είναι σε βάρος των ελληνικών τεχνικών εταιρειών. «Αγοράζουν εκτάσεις πληρώνοντας τον προβλεπόμενο φόρο μεταβίβασης 3%, και στη συνέχεια προχωρούν στην ανοικοδόμησή τους.

Έχοντας αποφύγει την επιβολή του ΦΠΑ 24%, προχωρούν στη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών και απλώς καλούνται να δικαιολογήσουν την προέλευση των κεφαλαίων τους με τα οποία κάλυψαν το κόστος κατασκευής. Η πρακτική αυτή είναι σε βάρος των εγχώριων τεχνικών εταιρειών», εξηγεί.

Οι τιμές για τους Κινέζους είναι άλλωστε αρκετά προσιτές αφού η ελληνική αγορά είναι από τις φθηνότερες, καθώς το κόστος επένδυσης με αντάλλαγμα την άδεια διαμονής ξεκινάει στην Ισπανία από τις 500.000 ευρώ, στην Πορτογαλία από τις 350.000 ευρώ και στην Κύπρο από τις 300.000 ευρώ

Σε ό,τι αφορά το αυξημένο ενδιαφέρον που παρατηρείται το τελευταία χρόνια για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα από Ρώσους πολίτες, συνδυάζεται κυρίως με το αυξημένο τουριστικό ενδιαφέρον που παρουσιάζει η χώρα για τους Ρώσους τουρίστες.

Σύμφωνα με στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2018, ο συνολικός αριθμός χορηγήσεων αδειών παραμονής σε πολίτες από τη Ρωσία που προχώρησαν σε αγορές ακινήτων έφτασε τις 426, όταν τον Δεκέμβριο του 2017 ο αντίστοιχος αριθμός ήταν 395 άδειες και στο πρώτο τετράμηνο του 2018 ο συνολικός αριθμός αυξήθηκε σε 412 άδειες.

Οι τιμές πάντως σημειώνουν ακόμη πτώση της τάξης του 40% σε κάποιες περιπτώσεις. Ειδικότερα, παρατηρείται σωρευτική υποχώρηση των τιμών οικιστικών ακινήτων από το 2008 μέχρι και το τέλος του 2017 η οποία εκτιμάται ότι φθάνει το 41,8%, ενώ η καταγεγραμμένη σωρευτική πτώση των τιμών γραφείων και καταστημάτων από το 2010, όταν και ξεκίνησε η αντίστοιχη καταγραφή της Τράπεζας της Ελλάδος, εκτιμάται περίπου στο 30% και, προφανώς, είναι ακόμα μεγαλύτερη αν προσμετρηθεί και η «διόρθωση» της αγοράς κατά τα πρώτα έτη της κρίσης.

Οι ξένοι αγοράζουν

Την ίδια ώρα, οι συμβολαιογράφοι επισημαίνουν ότι, μετά από πολλά χρόνια καθίζησης, βλέπουμε την αγορά των ακινήτων να κινείται και τις αγοραπωλησίες να είναι αυξημένες σε σχέση με πέρυσι έως και 30%. Όπως λένε, ακίνητα ακόμη και μεγάλης αξίας, της τάξης των 5 εκατομμυρίων ευρώ, αλλάζουν χέρια, με το 60% των αγοραστών να είναι ξένοι.

Από πλευράς Ελλήνων, ό,τι αγοροπωλησίες γίνονται είναι από αυτούς που έχουν μετρητά, μιας και νέα στεγαστικά δάνεια δεν δίνονται πλέον.

Και για του λόγου το αληθές σημειώνεται ότι η Εθνική Τράπεζα υπολογίζει ότι ολόκληρο το 2018 θα χορηγήσει νέα στεγαστικά αξίας 100 εκατ. ευρώ. Υπό κανονικές – προ κρίσης – συνθήκες, αυτό το νούμερο θα αντιστοιχούσε σε έναν μάλλον μέτριο μήνα, από πλευράς κινητικότητας, για τη μεγαλύτερη εμπορική τράπεζα της χώρας. Και ο λόγος είναι ότι το ύψος των «κόκκινων δανείων» όλων των κατηγοριών, που θα πρέπει να «καθαρίσουν» στην επόμενη τριετία κι από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες, υπολογίζεται σε 60 δισ. ευρώ, το μεγαλύτερο μέρος των οποίων επιχειρηματικά,.

«Μαγνήτης» η Αθήνα

Πάντως, μόνο στον Δήμο Αθηναίων από τις αρχές του έτους έχουν γίνει 1.998 μεταβιβάσεις ακινήτων, όταν το ίδιο διάστημα πέρυσι είχαν υπογραφεί 1.454 συμβόλαια. Οι συμβολαιογράφοι περιμένουν ακόμη μεγαλύτερη αύξηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων στο τελευταίο τρίμηνο του έτους, πριν δηλαδή ενεργοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες.

Από τα 1.550 διαμερίσματα και κατοικίες που άλλαξαν χέρια από την αρχή του έτους στον Δήμο Αθηναίων τα 916 είναι παλιά, του 1950 έως 1970, με τιμές που κινούνται μεταξύ 5.000 – 30.000 ευρώ. Το στοιχείο αυτό αποδίδεται από τους ειδικούς της αγοράς στο φαινόμενο Airbnb. Πολλοί αγοράζουν μικρά και παλαιά ακίνητα στην καρδιά του Λεκανοπεδίου, προχωρούν στην επισκευή τους και στη συνέχεια τα ενοικιάζουν μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το κέρδος είναι σίγουρο και τα χρήματα της επένδυσης έχουν πιάσει τόπο.

Το φαινόμενο Airbnb έχει κινητοποιήσει πολλούς υποψήφιους αγοραστές όχι μόνο στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε περιοχές του λεκανοπεδίου που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του Μετρό. Τα πιο δημοφιλή και περιζήτητα ακίνητα είναι παλαιά διαμερίσματα, επιφάνειας 50 έως 70 τ.μ., τα οποία ανακαινίζονται και στη συνέχεια εκμισθώνονται μέσω κάποιας από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το ενδιαφέρον των επενδυτών στην κτηματαγορά του Λεκανοπεδίου φθάνει μέχρι την Κηφισιά. Στα πιο βόρεια προάστια Εκάλη, Πολιτεία δεν κινείται τίποτα. Στα νότια προάστια κυριαρχεί η Golden Visa. Λιβανέζοι, Κινέζοι, Ρώσοι, ακόμα και Κύπριοι οι οποίοι δεν χρειάζονται τη χρυσή βίζα, έχουν κάνει απόβαση στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής. Αγοράζουν ακίνητα από το Παλαιό Φάληρο μέχρι τη Βουλιαγμένη και τη Βάρκιζα.

Αυξημένες αγοραπωλησίες ακινήτων παρατηρούνται το τελευταίο διάστημα στην Κρήτη, τις Κυκλάδες, τα Δωδεκάνησα, τις παραλιακές περιοχές της Πελοποννήσου, στη Χαλκιδική και την Καβάλα. Η εικόνα της κτηματαγοράς στις συγκεκριμένες περιοχές έχει αρχίζει να αλλάζει και έχει βελτιωθεί σημαντικά μετά την κατάρρευση που βίωσε η αγορά την τελευταία δεκαετία. Όμως, σε πολλές περιοχές της χώρας, όπως την κεντρική Πελοπόννησο, τη Στερεά και τη Δυτική Ελλάδα, η ζήτηση για ακίνητα είναι σχεδόν ανύπαρκτη.

Επίσης, παρατηρείται ότι περιοχές που υπέστησαν μεγάλη μείωση τιμών από τις αρχές 2009 έως και το 2015 δείχνουν σημάδια ανάκαμψης, εξαιτίας αυξημένης ζήτησης που καταγράφεται ιδιαίτερα τα τελευταία δύο χρόνια, από επενδυτές που αγοράζουν ώστε να νοικιάζουν τις κατοικίες σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πρόκειται για το κέντρο Αθηνών και ειδικότερα Πλάκα, Κουκάκι, Μοναστηράκι, Θησείο, Πετράλωνα, Νεάπολη, Κολωνάκι και Νέο Κόσμο.

Αύξηση στα ενοίκια

Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι τιμές μίσθωσης στις προαναφερθείσες περιοχές παρουσιάζουν αύξηση ακόμη και 25% (Κουκάκι) σε σχέση με τις αρχές του 2016.

Έκπληξη αποτελεί ο Νέος Κόσμος, μια περιοχή που το 2017 εμφανίστηκε δυναμικά στην κτηματαγορά λόγω της στάσης του Μετρό και των διαμερισμάτων με θέα την Ακρόπολη, που καταχωρήθηκαν άμεσα στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης μετά την έξαρση επισκεψιμότητας στο Κουκάκι.

Επιπλέον, μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση επαγγελματικών χώρων και ιδιαίτερα υγειονομικού ενδιαφέροντος καταγράφεται στους γειτονικούς δρόμους της Ερμού και στο Κολωνάκι, με τα καλά μαγαζιά να είναι πλέον ελάχιστα και ακριβά.

Την ίδια στιγμή, στα νότια προάστια της Αττικής, δηλαδή Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο ποσοστό αύξησης της ζήτησης τόσο για αγορά από ξένους επενδυτές όσο και για ενοικίαση, κυρίως στις περιοχές που εξυπηρετούνται από το τραμ και βρίσκονται πλησίον στάσης του Μετρό.

Η προτίμηση που εκδηλώνουν οι ξένοι επενδυτές για τη θάλασσα και ταυτόχρονα την απόκτηση της χρυσής βίζας έχουν κρατήσει σταθερές τις τιμές πώλησης των κατοικιών, ενώ σε πολλές περιπτώσεις καταγράφεται και μικρή άνοδος όσον αφορά τα νεόδμητα έως 5 ετών. Ακόμη, αξίζει να σημειωθεί ότι στα νότια προάστια έχουν ξεκινήσει τον τελευταίο 1,5 χρόνο οι πρώτες νέες οικοδομές.

Η Νέα Σμύρνη, εξαιτίας της καλής ρυμοτομίας της, του πράσινου, των νέων κατασκευών, της εύκολης συγκοινωνίας με το τραμ και της κοντινής απόστασης από το κέντρο της Αθήνας, συγκεντρώνει το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας ξένων επενδυτών, ενώ μεγάλη είναι η ζήτηση για ενοικίαση με τα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών να είναι, πλέον, λιγοστά.

Η Καλλιθέα απορροφά τους ενδιαφερόμενους που, σύμφωνα με την οικονομική τους δυνατότητα, δεν μπόρεσαν να βρουν κατοικίες στις υπόλοιπες περιοχές της νοτίου Αττικής, αλλά και αυτούς που επιλέγουν να έχουν θέα την Ακρόπολη. Τα ανακαινισμένα διαμερίσματα με θέα την Ακρόπολη πλέον είναι ελάχιστα και οι τιμές τους είναι αυξημένες σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Ταυτόχρονα, όσα διαμερίσματα βρίσκονται κοντά στο Κουκάκι και έχουν θέα την Ακρόπολη, έχουν καταχωρηθεί στις πλατφόρμες μακροχρόνιας μίσθωσης.

Στο ιστορικό κέντρο και στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, στην περιοχή που περικλείεται από τους οδικούς άξονες των οδών Σταδίου, Μητροπόλεως και Αθηνάς, με κορυφές του νοητού «τριγώνου» τις πλατείες Συντάγματος, Μοναστηρακίου και Ομονοίας, ολοένα και περισσότερες εγκαταλελειμμένες αποθήκες και χώροι παλαιών βιοτεχνιών ή εισαγωγέων-εμπόρων μετατρέπονται σε boutique houses.

Με άλλα λόγια, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, η μετασκευή παλαιών κτιρίων σε κατοικίες και το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» είναι οι τρεις παράγοντες που τροφοδοτούν τη δείλη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Στη Θεσσαλονίκη

Παρόμοια είναι η εικόνα της κτηματαγοράς και στη συμπρωτεύουσα, με τη ζήτηση για αγορά κατοικιών να καταγράφεται στο ιστορικό κέντρο (Βενιζέλου, Αγγελάκη, Εγνατία, Παραλία, Προξένου Κορομηλά, Αγία Σοφία) με στόχο τόσο την ιδιοκατοίκηση όσο και την άμεση ανακαίνιση και την καταχώρηση σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ζήτηση καταγράφεται και στο παραλιακό μέτωπο της Θεσσαλονίκης έως το Μέγαρο Μουσικής.

Στα επαγγελματικά ακίνητα, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στην αγορά καταστημάτων στο ιστορικό κέντρο (Μητροπόλεως, Ερμού, Καρόλου Ντηλ) με διαθέσιμα ποσά που δεν ξεπερνούν τις 500.000 – 750.000 ευρώ.

 

ΣΧΟΛΙΑ

Το "Π" σέβεται όλες τις απόψεις, αλλά διατηρεί το δικαίωμά του να μην αναρτά υβριστικά σχόλια και διαφημίσεις. Τα σχόλια απηχούν αποκλειστικά τις απόψεις των αναγνωστών.