Ακίνητα που μέχρι σήμερα ήταν «παγωμένα» λόγω εκκρεμών οφειλών στην εφορία, μπορούν πλέον να βγουν ξανά προς πώληση.

Η νέα απόφαση του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γιώργου Πιτσιλή, ανοίγει τον δρόμο για να προχωρήσουν ευκολότερα οι μεταβιβάσεις, ακόμα και όταν υπάρχουν σοβαρές οικονομικές εκκρεμότητες. Το βασικό νέο στοιχείο είναι η σημαντική μείωση του ποσοστού παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης, διευκολύνοντας τους ιδιοκτήτες να κλείσουν συμβόλαια που έως τώρα καθυστερούσαν ή ακυρώνονταν.

Μέχρι πρόσφατα, η φορολογική ενημερότητα – ένα έγγραφο απαραίτητο για κάθε μεταβίβαση – συνοδευόταν από ένα «τσουχτερό» μέτρο: σε περιπτώσεις που ο πωλητής είχε οφειλές σε αναστολή είσπραξης (λόγω προσφυγής ή προσωρινής δικαστικής προστασίας), η εφορία παρακρατούσε αυτόματα το 50% του τιμήματος της αγοραπωλησίας. Αυτό το υψηλό ποσοστό λειτουργούσε αποτρεπτικά. Πολλοί πωλητές δεν μπορούσαν να προχωρήσουν επειδή δεν έμενε αρκετό ποσό από την πώληση για να καλύψουν άλλες ανάγκες τους, ενώ αρκετοί αγοραστές αποχωρούσαν όταν έβλεπαν την υπόθεση να μπλέκεται.

Αυτό αλλάζει πλέον. Με τη νέα ρύθμιση, το ποσοστό παρακράτησης μπορεί να πέσει έως και στο 5%, εφόσον ο πωλητής προσφέρει επαρκή διασφάλιση για το ποσό που χρωστά στο Δημόσιο. Η διασφάλιση αυτή μπορεί να δοθεί με δύο τρόπους: είτε μέσω τραπεζικής εγγύησης είτε με εγγραφή πρώτης υποθήκης σε άλλο ακίνητο που του ανήκει. Στην περίπτωση της υποθήκης, η ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που προσφέρεται ως εξασφάλιση.

Ας δούμε ένα παράδειγμα για να γίνει πιο ξεκάθαρο: ένας πολίτης έχει χρέη προς την εφορία ύψους 100.000 ευρώ, για τα οποία έχει εξασφαλίσει αναστολή είσπραξης μέσω της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών. Ο ίδιος θέλει να πουλήσει ακίνητο έναντι 200.000 ευρώ. Με το παλιό σύστημα, η εφορία θα κρατούσε το 50% του τιμήματος, δηλαδή 100.000 ευρώ – ποσό ισόποσο με την οφειλή. Τώρα όμως, αν ο πωλητής διαθέτει άλλο ακίνητο με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ και εγγράψει σε αυτό πρώτη υποθήκη, η εφορία θεωρεί ότι έχει λάβει διασφάλιση 80.000 ευρώ (δηλαδή το 80% της αξίας). Άρα, το ακάλυπτο ποσό είναι 20.000 ευρώ. Η παρακράτηση περιορίζεται αναλογικά, π.χ. στο 10%, και όχι στο 50% όπως πριν. Έτσι, από τις 200.000 ευρώ, θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ και τα υπόλοιπα 180.000 θα μείνουν στον πωλητή.

Αντίστοιχα, αν η διασφάλιση ήταν πλήρης – για παράδειγμα, αν η υποθήκη αφορούσε ακίνητο με αντικειμενική αξία 125.000 ευρώ (που καλύπτει πλήρως την οφειλή, με το 80% της αξίας του να αντιστοιχεί σε 100.000 ευρώ), τότε η παρακράτηση πέφτει στο ελάχιστο δυνατό: μόλις 5% του τιμήματος.

Η ρύθμιση αυτή αφορά όσους έχουν βασικές οφειλές πάνω από 50.000 ευρώ, οι οποίες έχουν «παγώσει» λόγω αναστολής είσπραξης. Δεν ισχύει για περιπτώσεις όπου οι οφειλές είναι απλώς ληξιπρόθεσμες ή ρυθμισμένες. Για τους φορολογούμενους που βρίσκονται σε ρύθμιση και είναι ενήμεροι σε αυτήν, παραμένει σε ισχύ το πλαίσιο που προβλέπει παρακράτηση 70% του τιμήματος της πώλησης, εφόσον αυτό είναι ίσο ή ανώτερο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αν η συμφωνημένη τιμή είναι μικρότερη, τότε η παρακράτηση γίνεται με βάση την αντικειμενική, αλλά μόνο αν το ποσό αυτό δεν ξεπερνά το τίμημα της πώλησης – αλλιώς η ενημερότητα δεν εκδίδεται.

Η νέα αυτή παρέμβαση δίνει διέξοδο σε εκατοντάδες περιπτώσεις ιδιοκτητών που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους. Ουσιαστικά, δίνει «ανάσα» ρευστότητας, χωρίς το Δημόσιο να παραιτείται από τις απαιτήσεις του. Αντιθέτως, εφαρμόζεται μια πιο ευέλικτη και ρεαλιστική προσέγγιση, όπου οι οφειλέτες έχουν τη δυνατότητα να εξοφλήσουν ή να διασφαλίσουν τις υποχρεώσεις τους χωρίς να εγκλωβίζονται.

Η αλλαγή αυτή αναμένεται να έχει και θετικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, επιτρέποντας την ολοκλήρωση συναλλαγών που είχαν «παγώσει» για μήνες ή και χρόνια. Είναι ένα βήμα που εξυπηρετεί την ανάπτυξη, ενισχύει την εμπιστοσύνη μεταξύ κράτους και πολιτών και αποκαθιστά, σε μεγάλο βαθμό, την ισορροπία μεταξύ οικονομικής πραγματικότητας και φορολογικής απαίτησης.

Διαβάστε επίσης:

ΑΑΔΕ: Μειώνεται η παρακράτηση στην ενημερότητα μεταβίβασης ακινήτου για χρέη σε αναστολή

Stegasi.gov: Τι είναι η νέα πλατφόρμα που βγήκε στον αέρα – Πώς μπορεί να ενταχθεί κάποιος σε αυτήν

Κυριάκος Πιερρακάκης στο Sciences Po: «Η Ελλάδα θα συνεχίσει τις αλλαγές και τις μεταρρυθμίσεις με ταχύτητα»