Να ξεκαθαρίσει τις σημαντικές πτυχές της απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά πρώτης κατοικίας, επιχειρεί η ΑΑΔΕ, με έναν αναλυτικό νέο οδηγό.

Οι φορολογούμενοι, και ιδιαίτερα οι ενδιαφερόμενοι για την απαλλαγή αυτή, καλούνται να κατανοήσουν τις διάφορες συνθήκες και εξαιρέσεις που ισχύουν για την αποδοχή της απαλλαγής. Αν και η διαδικασία φαντάζει απλή, υπάρχουν σημαντικά «ψιλά γράμματα» που πρέπει να ληφθούν υπόψη για να αποφευχθούν παρεξηγήσεις και λάθη, καθώς αφορούν διάφορους τύπους ακινήτων, συνιδιοκτησίες, καθώς και ειδικές περιπτώσεις όπως οι ανήλικοι, τα διαζευγμένα ζευγάρια ή η αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.

Παρακάτω αναλύονται 17 βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι σχετικά με την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης στην περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας.

 Ειδικότερα:

1. Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας κατά τη διανομή, συνένωση ή ανταλλαγή ακινήτων, μεταγραφή δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής κυριότητας, μεταβίβασης ακινήτου σε απόσβεση αξίωσης συμμετοχής στα αποκτήματα (ΑΚ 1400) ή επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας;

Όχι, απαραίτητη προϋπόθεση για τη χορήγηση απαλλαγής α’ κατοικίας είναι η κατάρτιση σύμβασης αγοράς ακινήτου.

2. Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με πλειστηριασμό;

Ναι, έστω και εάν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού προς τον καθ’ ου ο πλειστηριασμός.

3. Αν κάποιος έχει ιδανικό μερίδιο επί κατοικίας ή οικοπέδου που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες (είτε αυτοτελώς ή συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητά του) και μεταβιβάσει ιδανικό μερίδιο αυτού, δικαιούται να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν την παρέλευση πέντε ετών από τη μεταβίβαση;

Όχι, απαιτείται η παρέλευση πενταετίας από τη μεταβίβαση, προκειμένου να του χορηγηθεί απαλλαγή λόγω αγοράς α΄ κατοικίας. Αν όμως μεταβιβάσει ολόκληρο το ιδανικό μερίδιο που βρίσκεται στην κυριότητά του (το οποίο είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητα καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες), τότε είναι δυνατόν να του χορηγηθεί απαλλαγή άμεσα, εφόσον βέβαια πληρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις του νόμου. 

4. Ανήλικος δικαιούται απαλλαγής πρώτης κατοικίας;

Όχι. Κατ’ εξαίρεση, την απαλλαγή του αγάμου δικαιούνται και τα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους δύο γονείς τους και τελούν υπό επιτροπεία ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου, που ορίστηκε με δικαστική απόφαση, είτε αγοράζουν ακίνητο εξ αδιαιρέτου είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα.

5. Αν κάποιος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας σε περισσότερα ακίνητα, πώς ελέγχεται εάν πληρούνται οι στεγαστικές του ανάγκες για τη χορήγηση της απαλλαγής;

Η επιφάνεια όλων των ακινήτων (κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας) τα οποία ανήκουν στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, συναθροίζονται. Εξαιρούνται τα ακίνητα που βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα, εφόσον στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης, με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, τα αγροτεμάχια, καθώς και τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως επαγγελματική στέγη, ενώ σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. 

6. Η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο πριν την πάροδο της πενταετίας από τη μεταβίβαση, αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή;

Όχι, στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο είχε αγοραστεί από κοινού υπό την προϋπόθεση ότι τελείται διαρκούντος του γάμου των δύο συζύγων, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας. 

7. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου για το οποίο δεν έχει συνταχθεί πράξη σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και στο οποίο υφίστανται αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, μπορεί ο αγοραστής να τύχει απαλλαγής α΄ κατοικίας και μέχρι ποιο ύψος;

Στην περίπτωση αυτή χορηγείται απαλλαγή στο σύνολο του ακινήτου ακόμα και για το δικαίωμα υψούν. 

8. Κατά την αγορά α΄ κατοικίας μπορεί να τύχει απαλλαγής και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου, πλην των περιπτώσεων αποθηκευτικού χώρου και θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου;

Όχι, στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Απαλλαγή χορηγείται μόνο για χώρους κύριας χρήσης και για μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης που αποκτώνται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη.

9. Εάν σε αγορά α΄ κατοικίας συμπεριλαμβάνεται και βοηθητικός χώρος-αποθήκη, η οποία βρίσκεται σε όροφο ή σε δώμα και ως εκ τούτου δε χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της αξίας του το έντυπο του αντικειμενικού προσδιορισμού για τον προσδιορισμό αξίας αποθήκης (Εντ.4.), αλλά διαφορετικά έντυπα (όπως Εντ.1, Εντ. 2), χορηγείται απαλλαγή α΄ κατοικίας και για αυτόν;

Ναι, ο τρόπος και το έντυπο υπολογισμού της αξίας του βοηθητικού χώρου δεν επηρεάζουν το δικαίωμα χορήγησης απαλλαγής α΄ κατοικίας και για το βοηθητικό χώρο-αποθήκη.

10. Μπορεί να τύχει απαλλαγής α΄ κατοικίας ακίνητο που χρησιμοποιείται μεν ως κατοικία, αλλά όπως προκύπτει από την άδεια οικοδομής ή τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί επαγγελματική στέγη;

Κατ’ αρχήν όχι, αν όμως προηγηθεί της μεταβίβασης αλλαγή χρήσης του ακινήτου από επαγγελματική στέγη σε κατοικία με μεταγενέστερη πράξη ή αντίστοιχη βεβαίωση της αρμόδιας αρχής, τότε είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής α΄ κατοικίας. 

11. Οικόπεδο, εντός σχεδίου, μη οικοδομήσιμο, για το οποίο εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής, μπορεί να τύχει απαλλαγής;

Όχι, καθώς το οικόπεδο απαιτείται να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου.

12. Τα μέρη του συμφώνου συμβίωσης μπορούν να τύχουν απαλλαγή ως έγγαμοι;

Ναι

13. Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου;

Ναι, μπορεί να υποβληθεί εκπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση με αίτημα τη χορήγηση απαλλαγής για αγορά α’ κατοικίας και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις χορήγησής της κατά τον χρόνο της αγοράς. Μαζί με τη δήλωση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου, εντός πέντε ετών από την καταβολή του φ.μ.α.

14. Μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη απαλλαγή;

Nαι, εφόσον τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και ο αγοραστής υποβάλει δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.

15. Σύζυγοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο με απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ο σύζυγος ωστόσο είχε αγοράσει στο παρελθόν ως άγαμος ένα διαμέρισμα με απαλλαγή. Δικαιούνται απαλλαγής για το ακίνητο που θέλουν να αγοράσουν τώρα;

Προϋπόθεση για την χορήγηση απαλλαγής στην περίπτωση αυτή, είναι να πραγματοποιηθεί άρση της απαλλαγής που είχε λάβει ο σύζυγος, διότι οι προϋποθέσεις χορήγησης απαλλαγής αφορούν και τον σύζυγο.

16. Σε περίπτωση που έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής, λόγω χορήγησης νέας απαλλαγής και ματαιωθεί η σύνταξη του συμβολαίου αγοράς για την οποία ο αγοραστής θα ζητούσε δεύτερη απαλλαγή, ο καταβληθείς φόρος επιστρέφεται;

Ναι επιστρέφεται.

17. Πώς αντιμετωπίζεται η ακύρωση συμβολαίου αγοράς ακινήτου για την οποία χορηγήθηκε απαλλαγή α’ κατοικίας καθώς και η τυχόν κατάρτιση νέας σύμβασης;

Εφόσον η ακύρωση πραγματοποιείται εντός τεσσάρων ετών από τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου για νομικό ελάττωμα ή εξαιρετικό λόγο  δεν οφείλεται φόρος για την αρχική σύμβαση που ακυρώθηκε και η απαλλαγή που χορηγήθηκε δεν αίρεται. Για τη νέα σύμβαση, δύναται να χορηγηθεί εκ νέου απαλλαγή α’ κατοικίας.

Διαβάστε επίσης:

ΕΝΦΙΑ: «Ραβασάκια» για 7 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων – Πότε καταβάλλεται η πρώτη δόση

Στην τελική ευθεία για τις φορολογικές δηλώσεις – Οι κωδικοί που πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι 

Σενάρια φορολογικών αλλαγών εξετάζονται για ελάφρυνση εισοδημάτων και περιορισμό των τεκμηρίων διαβίωσης το 2026