Για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, το δημοτικό συμβούλιο του Λος Άντζελες αναθεώρησε την Τετάρτη τους κανόνες ελέγχου των ενοικίων, μειώνοντας δραστικά τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές σε μία από τις πιο ακριβές πόλεις της χώρας.

«Να κάνουμε το Λος Άντζελες πιο προσιτό»

«Αυτό που έχουμε μπροστά μας αυτή τη στιγμή είναι μια ευκαιρία να κάνουμε το Λος Άντζελες πιο προσιτό», δήλωσε η δημοτική σύμβουλος Νίθια Ραμάν, η οποία υποστήριξε το μέτρο, σε μια ενθουσιώδη συνέντευξη Τύπου με ακτιβιστές ενοικιαστών πριν από την ψηφοφορία. «Γιατί όταν οι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να μείνουν στο Λος Άντζελες, ολόκληρη η πόλη ευημερεί», είπε στο Politico.

Η ενέργεια αυτή σηματοδοτεί μια άλλη σημαντική νίκη για τους οργανωτές των ενοικιαστών και τους συμμάχους τους στο δημοτικό συμβούλιο, οι οποίοι τα τελευταία χρόνια έχουν ενισχύσει σημαντικά την προστασία των ενοικιαστών, συμπεριλαμβανομένων μεγαλύτερων περιορισμών κατά των εξώσεων, νομικής υποστήριξης που χρηματοδοτείται από τους φορολογούμενους και πρόσθετου περιθωρίου για την αποπληρωμή καθυστερημένων ενοικίων.

Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λος Άντζελες, των οποίων τα κτίρια καλύπτονται από τους νόμους σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης — περίπου τα τρία τέταρτα της αγοράς — θα μπορούν να αυξάνουν τα ενοίκια κατά 1% έως 4% κάθε χρόνο, ανάλογα με τον πληθωρισμό. Επί του παρόντος, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αυξάνουν τα ενοίκια κατά 3% έως 8% ετησίως.

«Θα περιορίσουμε τα εκρηκτικά ενοίκια»

Η δήμαρχος του Λος Άντζελες, Κάρεν Μπας, επικρότησε την απόφαση του συμβουλίου, λέγοντας ότι αποτελεί μέρος της ευρύτερης προσπάθειάς της να διευκολύνει τη ζωή στην πόλη. «Θα βοηθήσουμε τους κατοίκους του Λος Άντζελες να αντέξουν οικονομικά τη στέγαση τους, θα αποτρέψουμε τους ανθρώπους από το να καταλήξουν άστεγοι και θα περιορίσουμε τα εκρηκτικά ενοίκια», δήλωσε η Μπας.

Η ψηφοφορία του συμβουλίου με 12-2 ήρθε μετά από μια έντονη, σχεδόν δίωρη ακρόαση που αποκάλυψε βαθιές ιδεολογικές διαιρέσεις και διαφωνίες σχετικά με το αν οι αλλαγές θα προσφέρουν μια σανίδα σωτηρίας στους ενοικιαστές που αντιμετωπίζουν δυσκολίες ή θα οδηγήσουν τους ιδιοκτήτες σε χρεοκοπία. Η απόφαση, η οποία απαιτεί μια επιπλέον ψηφοφορία για την επικύρωση συγκεκριμένων όρων πριν τεθεί σε ισχύ, είναι πιθανό να τεθεί σε εφαρμογή πριν πολλοί ενοικιαστές αντιμετωπίσουν την επόμενη αύξηση του ενοικίου τους τον Φεβρουάριο.

Αντιδράσεις από τους ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λος Άντζελες καταδίκασαν την κίνηση αυτή, λέγοντας ότι η απώλεια εισοδήματος θα τους δυσκολέψει να συντηρήσουν τα ακίνητά τους, θα τους αναγκάσει να τα πουλήσουν και θα αποθαρρύνει την ανάπτυξη νέων διαμερισμάτων σε μια πόλη που αντιμετωπίζει εδώ και καιρό σοβαρή έλλειψη. «Αυτή η ψηφοφορία θα μείνει στην ιστορία για την προσφορά κατοικιών και τους παρόχους μας», δήλωσε ο Κρις Γκρέι πρόεδρος της Moss & Company, μιας μεγάλης εταιρείας διαχείρισης ακινήτων στο Λος Άντζελες. «Δεν μπορούμε να το αντέξουμε οικονομικά».

Το Λος Άντζελες, όπως και πολλές πόλεις της Καλιφόρνια, παραμένει βυθισμένο σε μια κρίση αστέγων και οικονομικής προσιτότητας. Σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες επίσημες εκτιμήσεις, σχεδόν 44.000 άτομα είναι άστεγα, ενώ ένας στους τρεις ενοικιαστές ξοδεύει περισσότερο από το μισό του εισοδήματός του για ενοίκιο. Πάνω από 1,5 εκατομμύριο κάτοικοι του Λος Άντζελες ζουν στα 651.000 διαμερίσματα σταθερού ενοικίου της πόλης. Γενικά, τα όρια στις αυξήσεις ενοικίου ισχύουν για διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από τον Οκτώβριο του 1978.

Νέα δεδομένα λόγο COVID19

Ο νόμος της πολιτείας εμποδίζει την πόλη να αλλάξει αυτή την ημερομηνία, αν και οι ιδιοκτήτες πιο πρόσφατα χτισμένων διαμερισμάτων στο Λος Άντζελες και αλλού στην Καλιφόρνια πρέπει να συμμορφώνονται με λιγότερο αυστηρούς κανόνες που απαγορεύουν μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίου. Τα ενοικιαζόμενα μονοκατοικίες και διαμερίσματα που χτίστηκαν τα τελευταία 15 χρόνια εξαιρούνται από τους ελέγχους ενοικίου, εκτός από ειδικές περιπτώσεις. Σε κάθε περίπτωση, όταν κάποιος εγκαταλείπει ένα διαμέρισμα, δεν υπάρχει ανώτατο όριο στο ποσό που μπορεί να αυξήσει ο ιδιοκτήτης το ενοίκιο για τον επόμενο ενοικιαστή.

Η πανδημία COVID-19 έθεσε τις βάσεις για το κύμα νικών των ενοικιαστών στην πόλη. Ο φόβος για μαζικές απώλειες θέσεων εργασίας στην αρχή του Μαρτίου 2020 οδήγησε την πόλη να απαγορεύσει τις εξώσεις για μη πληρωμή ενοικίου και, για πρώτη φορά από την έναρξη ισχύος των κανόνων ελέγχου των ενοικίων, να απαγορεύσει τις αυξήσεις ενοικίου σε σταθεροποιημένα κτίρια. Το «πάγωμα των ενοικίων» διήρκεσε σχεδόν τέσσερα χρόνια, πολύ περισσότερο από ό,τι σε άλλες μεγάλες πόλεις. Όταν καταργήθηκαν τα μέτρα προστασίας της εποχής του COVID, τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου τα αντικατέστησαν με μόνιμους κανόνες που ήταν πολύ πιο αυστηροί από ό,τι ίσχυε προηγουμένως.

Υπέρ των ενοικιαστών

Για παράδειγμα, οι ενοικιαστές μπορούν να χρεωθούν ένα μήνα ενοίκιο πριν ο ιδιοκτήτης τους έχει το δικαίωμα να ξεκινήσει διαδικασία έξωσης. Οι ενοικιαστές δεν μπορούν να εκδιωχθούν καθόλου, εκτός αν παραβιάσουν τη σύμβαση μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης θέλει να ζήσει στο διαμέρισμα ή για άλλους συγκεκριμένους λόγους. Οι ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα λαμβάνουν νομική υποστήριξη στο δικαστήριο εκδίκασης εκδιώξεων. Η πολιτική στέγασης της πόλης μεταβλήθηκε υπέρ των ενοικιαστών, ξεκινώντας με τη νίκη του Ραμάν το 2020 και συνεχίστηκε με την εκλογή των προοδευτικών μελών του δημοτικού συμβουλίου Γιουνίσες Ερνάντεζ, Ούγκο Σότι Μαρτίνεζ και Ιζαμπέλ Χουράδο, οι οποίοι ψήφισαν υπέρ των νέων περιορισμών ενοικίου την Τετάρτη.

«Έχω κουραστεί να μιλάμε για το να κάνουμε το Λος Άντζελες μια πόλη παγκόσμιας κλάσης, όταν δεν κάνουμε τίποτα για τις οικογένειές μας», δήλωσε ο Ερνάντεζ στη συνέντευξη Τύπου πριν από την ψηφοφορία. «Σήμερα είναι ένα παράδειγμα ότι πρέπει να αναλάβουμε δράση και να το κάνουμε». Η «Keep LA Housed», η συμμαχία που οργάνωσε τη συνέντευξη Τύπου, δημιουργήθηκε μετά την έκτακτη κατάσταση που προκάλεσε η COVID και αποτελείται από περισσότερες από δώδεκα ομάδες υπεράσπισης των δικαιωμάτων των ενοικιαστών, κοινοτικές οργανώσεις και ομάδες δικηγόρων δημοσίου συμφέροντος. Έχει προωθήσει ένα Νομοσχέδιο για τα Δικαιώματα των Ενοικιαστών που περιλαμβάνει πολλές από τις αλλαγές που τώρα ψηφίστηκαν από το δημοτικό συμβούλιο.

Μελέτη

Η ψηφοφορία της Τετάρτης είναι το «αποκορύφωμα» αυτής της προσπάθειας, δήλωσε η Κριστίνα Μπόγιαρ, δικηγόρος της Public Counsel, μέλος της συμμαχίας. «Αυτή ήταν η μακρύτερη, η μεγαλύτερη και μια από τις πιο σημαντικές μάχες», δήλωσε η Μπόγιαρ. Οι συζητήσεις για την αλλαγή του τύπου υπολογισμού των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίου ξεκίνησαν επίσημα πριν από δύο χρόνια, όταν τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου διέθεσαν χρήματα για την πρόσληψη της Economic Roundtable, μιας συμβουλευτικής εταιρείας με έδρα το Λος Άντζελες, για να αναλύσει τους κανόνες της πόλης και να τους συγκρίνει με άλλους.

Η μελέτη διαπίστωσε ότι οι αυξήσεις των ενοικίων στο Λος Άντζελες — οι οποίες περιελάμβαναν επιπλέον πιθανές αυξήσεις για να ληφθούν υπόψη οι αυξανόμενοι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας — ήταν μεγαλύτερες από την πλειονότητα των άλλων πόλεων της Καλιφόρνια που είχαν έλεγχο ενοικίων, συμπεριλαμβανομένων των Μπέρκλεϊ, Σαν Φρανσίσκο και Σάντα Μόνικα. Η μελέτη διαπίστωσε επίσης ότι η αγοραία αξία των ενοικιαζόμενων μονάδων με σταθερό ενοίκιο στο Λος Άντζελες είχε διπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία και οι ιδιοκτήτες απολάμβαναν σημαντική αύξηση στα καθαρά λειτουργικά έσοδα των μονάδων.

Επιπλέον, η μελέτη έδειξε ότι τα έξοδα των ιδιοκτητών αυξάνονταν, σε μεγάλο βαθμό λόγω της αύξησης του κόστους ασφάλισης και της ανάγκης για επισκευές και αναβαθμίσεις. Με λίγες εξαιρέσεις, τα πιο πρόσφατα ακίνητα με σταθερό ενοίκιο είναι σχεδόν 50 ετών και τα μισά από αυτά κατασκευάστηκαν πριν από το 1950. Επικαλούμενο την ανάγκη των ιδιοκτητών να επενδύσουν στα κτίριά τους, το τμήμα στέγασης της πόλης συνέστησε στο συμβούλιο να αλλάξει τα όρια των αυξήσεων ενοικίου σε μέγιστο ετήσιο άλμα 5% με κατώτατο όριο 2%, ανάλογα με τον πληθωρισμό.

Πιο αυστηρό πλαίσιο

Ωστόσο, τα μέλη του συμβουλίου μείωσαν αυτά τα νούμερα την περασμένη εβδομάδα στην Επιτροπή Στέγασης και Αστεγίας, της οποίας προεδρεύει η Ραμάν. Η επιτροπή της προώθησε ένα πιο επιθετικό σχέδιο που θα απαγόρευε εντελώς τις αυξήσεις εάν ο πληθωρισμός ήταν αρκετά χαμηλός και θα περιοριζόταν σε όχι περισσότερο από 3%. Κατά τη διάρκεια μιας μακράς συζήτησης στην συνεδρίαση της Τετάρτης, ήταν σαφές ότι η πλειοψηφία των μελών του συμβουλίου δεν υποστήριζε αυτή την ιδέα. Κάποιοι υποστήριξαν ότι ένας πολύ αυστηρός περιορισμός θα ήταν αντιπαραγωγικός, καθώς οι μικροί ιδιοκτήτες θα πουλούσαν τα ακίνητά τους και η ανάπτυξη θα σταματούσε.

«Δεν μπορείς να παραπονιέσαι για την οικονομική προσιτότητα ή να λες ότι “το ενοίκιο είναι υπερβολικά υψηλό” και στη συνέχεια να συμβάλλεις στον παράγοντα που το κάνει ακόμη πιο ακριβό», δήλωσε η σύμβουλος Μόνικα Ροντρίγκεζ, η οποία ψήφισε υπέρ της τελικής πρότασης, σύμφωνα με την οποία η πόλη θα καθορίσει μια επιτρεπόμενη ετήσια αύξηση ενοικίου μεταξύ 1% και 4%, με βάση το 90% του δείκτη τιμών καταναλωτή — έναν από τους κύριους δείκτες πληθωρισμού.

Αντιδρούν οι developers

Επειδή οι κανόνες σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης ισχύουν γενικά για παλαιότερα κτίρια, οι υποστηρικτές των αλλαγών έχουν υποστηρίξει ότι η μείωση των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίου σε αυτά δεν θα επηρεάσει τις νέες κατασκευές. Ωστόσο, ορισμένοι κατασκευαστές διαφωνούν. Ο Τζον Γκρέγκορτσουκ δήλωσε σε συνέντευξή του ότι σχεδίαζε να ανακατασκευάσει ένα παλαιότερο τριπλό κτίριο που αγόρασε δίπλα σε σταθμό του μετρό στο νότιο Λος Άντζελες σε κτίριο 48 διαμερισμάτων.

Εγκατέλειψε το έργο επειδή οι κανόνες σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης μπορούν να απαιτήσουν τα νέα κτίρια που αντικαθιστούν τέτοιες κατοικίες να υπόκεινται σε περιορισμούς ενοικίου. Αντ’ αυτού, πουλάει το ακίνητο και τέσσερα άλλα που του ανήκουν στην πόλη. «Είναι πραγματικά δύσκολο να πεις στους επενδυτές: “Ας αναλάβουμε όλο αυτό το ρίσκο” σε μια πόλη που μισεί τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές», δήλωσε ο Γκρέγκορτσουκ. Η ψηφοφορία της Τετάρτης περιελάμβανε μια διάταξη για τη μελέτη των επιπτώσεων των κανόνων σταθεροποίησης των ενοικίων και άλλων κανονισμών της πόλης και της πολιτείας στα έργα αναδιαμόρφωσης.

Διαβάστε επίσης

Η Ευρωπαϊκή Ένωση σχεδιάζει την επιβολή δασμών στα μικρά δέματα που εισάγονται από Shein και Temu

Ρωσία: Απείλησε ταξιτζή με… ματσέτα γιατί δεν της άρεσε η μουσική! (video)

Γεράσιμος Παπαδόπουλος για σεισμούς στην Κύπρο: Δεν ξέρουμε ακόμα 100% αν έχει γίνει ο κύριος – Η «οροφή» είναι τα 7 Ρίχτερ (video)