«Φορολαίλαπα» έρχεται το 2017 για τους ιδιοκτήτες μεσαίων και μεγάλων ακινήτων με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να ψάχνουν λύσεις για να γλιτώσουν τους νέους φόρους. Άλλοι επισκέπτονται συμβολαιογράφους για να κάνουν μεταβιβάσεις προκειμένου να προλάβουν τις επιβαρύνσεις από την επικείμενη επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια ή ακόμη και από τη σχεδιαζόμενη αντικατάσταση του ΕΝΦΙΑ από έναν νέο φόρο κατοχής ακινήτων.

Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων σπεύδουν για μεταβιβάσεις είναι ότι το αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου (200.000 ευρώ) είναι ατομικό. Έτσι ένας γονιός με ακίνητη περιουσία 400.000 ευρώ, μεταβιβάζοντας ακίνητα 200.000 ευρώ στο παιδί του καταφέρνει να μηδενίσει την επιβάρυνση από τον συμπληρωματικό φόρο τόσο για τον ίδιο όσο και για το παιδί του.

Θυμίζουμε άλλωστε πως μετά και τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (η οποία ίσχυσε αναδρομικά από τον Μάιο του 2015) μόλις οι επτά στους 100 ιδιοκτήτες εμφανίζονται με περιουσίες άνω των 200.000 ευρώ έκαστος.

Στις πολύ μεγάλες περιουσίες οι ιδιοκτήτες επιλέγουν και τη λύση της μεταβίβασης των ακινήτων σε εταιρεία, η οποία δημιουργείται αποκλειστικά για την καλύτερη φορολογική διαχείριση των ακινήτων. Όταν τα ακίνητα φορολογούνται στο όνομα του φυσικού προσώπου, οι συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου φτάνουν ακόμη και στο 1,15%. Αντίθετα ο συμπληρωματικός φόρος των εταιρειών υπολογίζεται με συντελεστή 0,55% για τα ακίνητα που αξιοποιούνται και με 0,1% για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται.

Κάπως έτσι ο κατακερματισμός της ακίνητης περιουσίας, που θα δυσκολέψει την κυβέρνηση να εφαρμόσει το σχέδιο μετατόπισης των φορολογικών βαρών στη «μεγάλη» ακίνητη περιουσία, γίνεται εμφανής από τα ακόλουθα στατιστικά στοιχεία:

-Σε σύνολο 6,05 εκατ. δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του 2016 (όπου αποτυπώθηκαν τα εισοδήματα και η περιουσιακή κατάσταση του 2015), τα περιουσιακά κριτήρια χορήγησης της έκπτωσης του ΕΝΦΙΑ πληρούσε το 84% του συνόλου, ήτοι 5.104.340 εργένηδες και οικογένειες. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι για 5,1 εκατ. πολίτες η αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι μικρότερη από 85.000 ευρώ σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης είναι εργένης, από 150.000 ευρώ σε περίπτωση παντρεμένου και 200.000 ευρώ για έγγαμο με ένα ή δύο παιδιά.

-Σε σύνολο 5,895 εκατ. φυσικών προσώπων που έχουν ακίνητα εντός σχεδίου, τα 4,294 εκατ. (δηλαδή ποσοστό άνω του 70%) έχουν στο όνομά τους το πολύ μέχρι τρία δικαιώματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι η έννοια του δικαιώματος δεν ταυτίζεται με την έννοια του ακινήτου. «Δικαίωμα» μπορεί να είναι η ψιλή κυριότητα σε ένα διαμέρισμα ή μια αποθήκη με χιλιοστά στην πολυκατοικία, η οποία γράφεται σε ξεχωριστή γραμμή στο έντυπο Ε9.

Συμπληρωματικό φόρο πλήρωσαν το 2016 μόλις 452.989 φορολογούμενοι, δηλαδή περίπου το 7,5% του συνόλου των ιδιοκτητών ακινήτων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι μόνο 452.989 ιδιοκτήτες είχαν απομείνει την 1.1.2016 με αξία ακίνητης περιουσίας μεγαλύτερη των 200.000 ευρώ ανά ιδιοκτήτη. Το 2015 το όριο επιβολής του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων είχε οριστεί στα 300.000 ευρώ. Τότε είχαν κληθεί να πληρώσουν περισσότερο φόρο μόλις 298.967 άτομα.

Την ίδια ώρα καταγράφεται δυσκολία στη δημιουργία ενός νέου συστήματος για την καταγραφή των νέων αντικειμενικών αξιών στο υπουργείο Οικονομικών, αφού είναι εγκλωβισμένο για χρόνια στο παρωχημένο σύστημα των «αντικειμενικών αξιών» και δεν έχει καμία βάση δεδομένων για να μπορεί να ορίσει εμπορικές τιμές.

Ο νέος ΕΝΦΙΑ

Δυσκολίες όμως θα συναντήσει η κυβέρνηση και με το νέο σύστημα που θα ξεκινήσει από λευκό χαρτί και θα πρέπει να είναι έτοιμο μέχρι και τον Ιούνιο. Λόγω του περιορισμένου χρόνου, πολλοί είναι αυτοί που πιστεύουν ότι τελικά και το 2017 θα πληρώσουμε ΕΝΦΙΑ ίδιο με αυτόν που πληρώσαμε και το 2016. Πάντως ο σχεδιασμός για τη δημιουργία του νέου συστήματος αξιών θα έχει τρία στάδια.

♦  Μέχρι και το τέλος Μαρτίου να γίνει επαναπροσδιορισμός των τιμών ζώνης αλλά και των συντελεστών εμπορικότητας όλων των εμπορικών ακινήτων σε όλη τη χώρα.

♦  Θα ακολουθήσει έλεγχος των δηλώσεων περιουσιακής κατάστασης (Ε9) και ειδικά στο τμήμα που αφορά τα αγροτεμάχια, αφού πάνω στη φορολόγησή τους θα βασιστεί και ο αναμορφωμένος ΕΝΦΙΑ. Ο έλεγχος θα γίνει με ευθύνη των φορολογουμένων, οι οποίοι θα πρέπει να κάνουν όπου χρειάζεται τις απαραίτητες διορθώσεις.

♦ Με βάση τη σχετική μνημονιακή δέσμευση μέχρι και το τέλος Ιουνίου το υφιστάμενο σύστημα των αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να αναμορφωθεί πλήρως αντικατοπτρίζοντας όσο το δυνατό πιο πιστά τις τιμές της αγοράς.

Εκ των πραγμάτων οι αλλαγές των αξιών θα φέρουν αναπροσαρμογές και στον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος όμως θα συνεχίσει να έχει ως εισπρακτικό στόχο τα 2,65 δισ. ευρώ.

Την ίδια στιγμή υπάρχει μια διάθεση ελαφρύνσεων στον ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα ο πρωθυπουργός έχει εξαγγείλει ελαφρύνσεις για τους μικροϊδιοκτήτες με το πιθανότερο σενάριο να φέρνει πλήρη απαλλαγή από τον

ΕΝΦΙΑ για όσους σήμερα έχουν εισοδήματα κάτω από 9.000 ευρώ με αποτέλεσμα να δικαιούνται έκπτωση της τάξεως του 50%.

Το δημοσιονομικό κόστος αγγίζει τα 80-85 εκατ. ευρώ με τον αριθμό των ενδιαφερομένων να ξεπερνά το ένα εκατομμύριο. Το κόστος της επέκτασης της έκπτωσης θα καλυφθεί με την επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια.

Οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων είναι περίπου 3,7 εκατ. άτομα. Από αυτούς όμως λιγότεροι από 200.000 κινδυνεύουν να ενταχθούν στον συμπληρωματικό φόρο ή να πληρώσουν περισσότερο συμπληρωματικό φόρο με το που θα συνυπολογιστούν στην περιουσία και τα αγροτεμάχια και τα ακίνητα εκτός των σχεδίων πόλεων που σήμερα έχουν ευνοϊκή φορολόγηση, με στόχο έσοδα περίπου 300 εκατ. ευρώ.

Ωστόσο το υπουργείο Οικονομικών έχει ήδη επεξεργαστεί σενάρια εφαρμογής μειωτικών συντελεστών προκειμένου να αποφύγει τις υπερβολικές φορολογήσεις μερικών δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών με μεγάλη ακίνητη περιουσία. Υπάρχουν περιπτώσεις ιδιοκτητών οι οποίοι, αντί για 500 – 1.000 ευρώ που θα πληρώσουν το 2016, θα βρεθούν αντιμέτωποι με εκκαθαριστικά της τάξεως των 15-20.000 ευρώ, αν εφαρμοστεί πλήρως το μέτρο.

Εξετάζεται η αξία των αγροτεμαχίων να μην λαμβάνεται στο σύνολό της υπόψη, αλλά σε ένα ποσοστό (π.χ. 30%), ώστε να αποφευχθούν ακραία φαινόμενα. Παράλληλα, βέβαια, για να υπάρχει εξισορρόπηση λόγω της μείωσης των αντικειμενικών αξιών, θα αναπροσαρμοστούν τα αφορολόγητα και ίσως και οι συντελεστές για κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές.

Πάντως από το υπουργείο Οικονομικών τονίζουν ότι οι αυξήσεις θα είναι λογικές, ώστε να ανακοπεί η τάση του κύματος των αποποιήσεων κληρονομιάς από όσους δεν μπορούν να καταβάλουν έστω και την ελάχιστη φορολογία για την κτήση των ακινήτων και να αντιμετωπίσουν τα μελλοντικά βάρη τους.

Την ίδια ώρα με συντελεστές 15% – 45% θα γίνεται η φορολόγηση των ενοικίων το 2017. Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται με τρεις διαφορετικούς συντελεστές κλιμακωτά. Δηλαδή επιβάλλεται διαφορετικός συντελεστής ανά κλίμακα ποσού. Αναλυτικότερα οι συντελεστές διαμορφώνονται ως εξής:

♦ Έσοδα έως 12.000 ευρώ: 15%.

♦  Για το τμήμα εσόδων από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ: 35%.

♦ Για το υπερβάλλον ποσό: 45%. Επιπλέον στις εμπορικές μισθώσεις υπάρχει επιβάρυνση από το χαρτόσημο ίση 3,6% επί της αξίας του ενοικίου.