Η αγορά των Airbnb φαίνεται ότι μπαίνει σε νέα εποχή — και όχι απαραίτητα πιο ήσυχη. Λίγες εβδομάδες πριν από την εφαρμογή των αυστηρότερων κανόνων για τα ακίνητα τύπου Airbnb, η ΑΑΔΕ αποφάσισε να ξεκαθαρίσει το τοπίο με αναλυτικές οδηγίες προς ιδιοκτήτες και διαχειριστές.

Στόχος είναι διπλός: από τη μία να υπάρχει πλήρης σαφήνεια για το τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση, πώς υπολογίζεται το εισόδημα και ποιες είναι οι υποχρεώσεις όσων μισθώνουν ακίνητα μέσω Airbnb, και από την άλλη να αποφευχθούν παρερμηνείες ή αβλεψίες που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε πρόστιμα.

Οι κανόνες τίθενται σε ισχύ από 1η Οκτωβρίου 2025, αλλά η αγορά ήδη παρακολουθεί προσεκτικά κάθε λεπτομέρεια. Οι ιδιοκτήτες κοιτούν τα ημερολόγιά τους, υπολογίζουν ημέρες, δικά τους ή ενοικιαστές, και προετοιμάζονται για τις αλλαγές, ενώ οι διαχειριστές εξετάζουν πώς οι νέοι κανόνες θα επηρεάσουν την καθημερινή λειτουργία των ακινήτων τους. Όλα δείχνουν ότι η εποχή των ασαφών μισθώσεων τελειώνει, και όποιος δεν είναι ενημερωμένος κινδυνεύει να μείνει πίσω.

Αναλυτικά, οι νέες οδηγίες περιλαμβάνουν:

• Ορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης: Από 1η Ιανουαρίου 2025, κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως 59 ημερών, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, θεωρείται Airbnb «βραχυχρόνια». Η διάρκεια εξετάζεται ξεχωριστά για κάθε μίσθωση, ανεξαρτήτως της πλατφόρμας μέσω της οποίας πραγματοποιείται.
• Μακροχρόνιες μισθώσεις: Ακίνητα που μισθώνονται πάνω από 59 ημέρες θεωρούνται μακροχρόνια και οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται σε υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Τουριστικά καταλύματα: Ακίνητα που παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, πρωινό ή άλλες ανέσεις, θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Επανεγγραφή στην Αθήνα: Τα ακίνητα εντός των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων που είχαν ήδη ΑΜΑ μπορούν να επανεγγραφούν σε περιπτώσεις αλλαγής μισθωτή ή διαχειριστή, ή λόγω διακοπής του προηγούμενου ΑΜΑ.
• Νέοι ιδιοκτήτες / διαχειριστές: Όποιος αναλαμβάνει ακίνητο με προηγούμενο ΑΜΑ χρειάζεται νέα εγγραφή για να πραγματοποιήσει Airbnb.
• Αναμίσθωση κατά τη διάρκεια μίσθωσης: Αν συμφωνηθεί αναμίσθωση στον ίδιο μισθωτή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, η νέα περίοδος εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνια.
• Φορολογικό καθεστώς: Φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσονται από ΦΠΑ. Από τρία ακίνητα και άνω ή για νομικά πρόσωπα, ισχύει ΦΠΑ 13%.
• Προσδιορισμός αριθμού ακινήτων: Ο αριθμός των ακινήτων υπολογίζεται μέσω ΑΜΑ, με ειδικές διατάξεις για διαιρεμένα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες.
• Διαχειριστές και ψιλός κύριος: Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται μόνο στον υπεκμισθωτή, που μπορεί να αποκτήσει νέο ΑΜΑ.
• Αλλοδαποί ιδιοκτήτες: Κάθε αλλοδαπός με ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ για να εκπληρώσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις, συμπεριλαμβανομένων των δηλώσεων εισοδήματος από μισθώσεις.
• Ακυρώσεις μισθώσεων: Σε περίπτωση ακύρωσης μίσθωσης για την οποία είχε ήδη υποβληθεί δήλωση, απαιτείται τροποποιητική δήλωση εντός 20 ημερών, όταν υπάρχει προκαταβολή μισθώματος.

Με λίγα λόγια, οι οδηγίες επιχειρούν να φτιάξουν ένα πιο σαφές πλαίσιο στο … χάος της αγοράς Airbnb, οι οποίες θα καθορίζουν τι είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, πώς υπολογίζεται το εισόδημα, ποιοι πρέπει να κάνουν έναρξη και ποιοι ΦΠΑ. Και φυσικά, αφήνουν στους ιδιοκτήτες λίγη δόση ελευθερίας — πάντα υπό το βλέμμα της ΑΑΔΕ, που πλέον παρακολουθεί τα πάντα από την πρώτη μέχρι την τελευταία ημέρα της μίσθωσης.

Διαβάστε επίσης:

Επίδομα παιδιού 2025: Αντίστροφη μέτρηση για την 4η δόση – Οι ημερομηνίες πληρωμής μέχρι το τέλος του χρόνου

Χωρίς τέλος η ακρίβεια που πνιγεί τα ελληνικά νοικοκυριά στη χώρα μας … Άλλωστε βοηθά τα δημόσια έσοδα

Τα έσοδα ξεπερνούν τους στόχους αλλά η επιβράδυνση της ανάπτυξης και η εξάρτηση από τον τουρισμό προβληματίζουν