Η εικόνα μιας αγοράς ακινήτων που «τρέχει» με σταθερά ανοδικούς ρυθμούς παρουσιάζεται συχνά ως ένδειξη οικονομικής υγείας. Όμως, πίσω από τα νούμερα και τα ποσοστά, η πραγματικότητα για το 2026 μοιάζει πιο σύνθετη – και λιγότερο αισιόδοξη για μεγάλα τμήματα της κοινωνίας. Τουρισμός, ξένα κεφάλαια και περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζουν να ωθούν τις τιμές προς τα πάνω, την ώρα που τα εισοδήματα δυσκολεύονται να ακολουθήσουν.

Τα στοιχεία του 2025 λειτουργούν πράγματι ως «πυξίδα» για τη νέα χρονιά. Σύμφωνα με τα δεδομένα της Τράπεζα της Ελλάδος, η ζήτηση παρέμεινε έντονη σε κατοικίες, τουριστικά ακίνητα και γραφεία υψηλών προδιαγραφών, ιδιαίτερα εκείνα με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Ωστόσο, η επίμονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης δεν μεταφράζεται απλώς σε επενδυτικές ευκαιρίες, αλλά και σε διαρκή πίεση στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια, επιβαρύνοντας νοικοκυριά και επιχειρήσεις.

Το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5%, με τα παλαιότερα ακίνητα να «τρέχουν» ταχύτερα από τα νεόδμητα. Το στοιχείο αυτό, αν και δείχνει ζωηρή αγορά, αποκαλύπτει και μια στρέβλωση: η άνοδος δεν στηρίζεται σε μαζική παραγωγή νέας κατοικίας, αλλά στην ανακύκλωση ενός περιορισμένου αποθέματος. Παράλληλα, το ισχυρό ενδιαφέρον από το εξωτερικό ενισχύει την εκτίμηση ότι οι ανατιμήσεις δύσκολα θα ανακοπούν, ακόμη κι αν η εγχώρια ζήτηση φτάνει στα όριά της.

Ιδιαίτερο ρόλο παίζουν οι ξένοι αγοραστές, των οποίων το προφίλ αποτυπώνει και τη διττή φύση της αγοράς. Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, επτά στους δέκα επενδυτές κατοικιών είναι ηλικίας 41 έως 60 ετών, ενώ για τον έναν στους δύο η αγορά ακινήτου συνδέεται όχι μόνο με απόδοση κεφαλαίου, αλλά και με πιθανή μετεγκατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι η ελληνική αγορά λειτουργεί ταυτόχρονα ως επενδυτικό «καταφύγιο» και ως πύλη εισόδου για νέους κατοίκους, χωρίς όμως να λαμβάνεται πάντα υπόψη η πίεση που δημιουργείται στις τοπικές κοινωνίες.

Παρά τις αλλαγές στο καθεστώς της «Χρυσής Βίζας», οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα παρέμειναν υψηλές, αγγίζοντας τα 938,3 εκατ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο του 2025. Η Ελλάδα εξακολουθεί να προβάλλεται ως ασφαλής επιλογή στην Ανατολική Μεσόγειο, αλλά το ερώτημα είναι ποιοι τελικά ωφελούνται περισσότερο από αυτή τη δυναμική: οι μόνιμοι κάτοικοι ή οι επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα;

Η γεωγραφική κατανομή των αγορών ενισχύει αυτή τη συζήτηση. Στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη κυριαρχούν Ισραηλινοί αγοραστές, ενώ ακολουθούν Τούρκοι, Λιβανέζοι και αγοραστές από χώρες της Ευρώπης. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι Γερμανοί διατηρούν την πρωτοκαθεδρία. Σε πολλές περιπτώσεις, η ισχυρή παρουσία ξένων κεφαλαίων ανεβάζει τις τιμές σε επίπεδα απρόσιτα για τους ντόπιους, ιδίως σε περιοχές με τουριστικό χαρακτήρα.

Το γεγονός ότι σχεδόν το 90% των αγορών γίνεται με ίδια κεφάλαια δείχνει αφενός την οικονομική ισχύ των αγοραστών, αφετέρου όμως υπογραμμίζει τον αποκλεισμό μεγάλου μέρους της ελληνικής κοινωνίας, που δεν έχει πρόσβαση ούτε σε αποταμιεύσεις ούτε σε εύκολο δανεισμό. Η πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης που δηλώνει σημαντικό ποσοστό αγοραστών ενισχύει τις πιέσεις στη στεγαστική επάρκεια, ιδίως στα αστικά κέντρα.

Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στα επαγγελματικά ακίνητα. Σύμφωνα με τον Spitogatos, την περίοδο 2019-2025 οι τιμές γραφείων και καταστημάτων αυξήθηκαν έντονα, με αιχμή τον Πειραιά και τα προάστιά του. Η στροφή της ζήτησης προς τα γραφεία αντανακλά τις αλλαγές στην οικονομική δραστηριότητα, αλλά συνοδεύεται και από σημαντικές αυξήσεις στα ενοίκια, που δυσκολεύουν μικρότερες επιχειρήσεις.

Οι προβλέψεις για το 2026 συγκλίνουν στο ότι αποκλιμάκωση τιμών δεν διαφαίνεται. Το αυξημένο κόστος οικοδομικών υλικών και η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα περιορίζουν την προσφορά, ενισχύοντας περαιτέρω τις ανοδικές πιέσεις. Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, δεν είναι απλώς αν οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, αλλά πόσο βιώσιμη είναι αυτή η πορεία σε μια οικονομία όπου η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τους πολλούς.

Διαβάστε επίσης:

Φορολογικό διαζύγιο: Τι αλλάζει φέτος με τις χωριστές δηλώσεις και ποιοι πρέπει να προσέξουν

ΟΠΕΚΑ: Πότε θα γίνει η επόμενη πληρωμή του Επιδόματος Παιδιού και του ΚΕΑ

«Πράσινοι Δασμοί»: Η ΕΕ υψώνει τείχος στον άνθρακα – Τι αλλάζει για την ελληνική αγορά