Η κυβέρνηση παρουσίασε το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» ως τη μεγάλη απάντηση στο στεγαστικό αδιέξοδο που αντιμετωπίζει μια ολόκληρη γενιά νέων Ελλήνων. Η εικόνα ήταν ελκυστική και πολιτικά «επιτελική»: χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, κρατική επιδότηση επιτοκίου, χιλιάδες νέοι ιδιοκτήτες κατοικίας και μια αγορά ακινήτων που θα αποκτούσε νέα δυναμική.

Η ανταπόκριση ήταν άμεση. Μέσα σε λίγες εβδομάδες, περισσότεροι από 100.000 (υπολογίζονται σε 145.000) πολίτες εκδήλωσαν ενδιαφέρον ή υπέβαλαν αίτηση συμμετοχής, επιβεβαιώνοντας ότι η πρόσβαση στη στέγη αποτελεί πλέον ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά προβλήματα της χώρας. Η μαζική συμμετοχή όμως αποκάλυψε κάτι πολύ βαθύτερο από την επιτυχία ενός χρηματοδοτικού εργαλείου. Αποκάλυψε το μέγεθος της στεγαστικής κρίσης. Το πρόβλημα, άλλωστε, δεν ήταν ποτέ η έλλειψη ενδιαφέροντος για αγορά κατοικίας. Το πρόβλημα ήταν και παραμένει η έλλειψη διαθέσιμων και οικονομικά προσιτών κατοικιών. Και ακριβώς εκεί άρχισαν να γίνονται ορατές οι δομικές αδυναμίες του προγράμματος.

Στην οικονομία, όταν αυξάνεται απότομα η ζήτηση για ένα αγαθό του οποίου η προσφορά παραμένει περιορισμένη, το αποτέλεσμα είναι σχεδόν πάντα η άνοδος των τιμών. Η αγορά κατοικίας δεν αποτελεί εξαίρεση.

Χιλιάδες νέοι αγοραστές βρέθηκαν ξαφνικά με πρόσβαση σε φθηνότερη χρηματοδότηση και μεγαλύτερη αγοραστική δυνατότητα. Ωστόσο, ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων που πληρούσαν τα κριτήρια του προγράμματος παρέμεινε περιορισμένος. Οι ιδιοκτήτες και οι πωλητές αντιλήφθηκαν γρήγορα τη νέα πραγματικότητα και οι ζητούμενες τιμές σε πολλές περιπτώσεις άρχισαν να αναπροσαρμόζονται ανοδικά. Το αποτέλεσμα ήταν ένα παράδοξο. Το πρόγραμμα σχεδιάστηκε για να κάνει την κατοικία πιο προσιτή, αλλά τελικά συνέβαλε στη δημιουργία πρόσθετων πιέσεων στις τιμές των ακινήτων που διεκδικούσαν οι ίδιοι οι δικαιούχοι του.

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η απόσταση ανάμεσα στον αριθμό των αιτήσεων και στον αριθμό των αγορών που τελικά ολοκληρώθηκαν και ξεπέρασαν λίγο τις 80.000. Χιλιάδες ενδιαφερόμενοι διαπίστωσαν ότι, παρά την προέγκριση δανείου, η εύρεση κατάλληλου ακινήτου ήταν εξαιρετικά δύσκολη. Πολλά ακίνητα είχαν ήδη πωληθεί, άλλα δεν πληρούσαν τα ηλικιακά ή τεχνικά κριτήρια του προγράμματος, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές είχαν αυξηθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε η αγορά να καθίσταται οικονομικά ασύμφορη. Σ αυτό προστέθηκαν και τα οικονομικά κριτήρια.

Η εικόνα αυτή δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι πολιτικές που επιδοτούν κυρίως τη ζήτηση χωρίς ταυτόχρονη αύξηση της προσφοράς κατοικιών συχνά οδηγούν σε άνοδο τιμών. Μελέτες σε αγορές όπως η Βρετανία, ο Καναδάς και η Αυστραλία έχουν δείξει ότι τα προγράμματα ενίσχυσης αγοραστών μπορούν να βελτιώσουν προσωρινά την πρόσβαση στη χρηματοδότηση, αλλά σπάνια επιλύουν το βασικό πρόβλημα όταν η αγορά χαρακτηρίζεται από περιορισμένο απόθεμα κατοικιών.

Στην Ελλάδα, το πρόβλημα είναι ακόμη πιο έντονο. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περισσότερο από 60% σε πολλές αστικές περιοχές από το 2018 έως σήμερα, ενώ τα ενοίκια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Την ίδια στιγμή, οι πραγματικοί μισθοί δεν έχουν ακολουθήσει αντίστοιχη πορεία, με αποτέλεσμα η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα να επιδεινώνεται συνεχώς.

Τα στοιχεία για τις κενές κατοικίες

Και εδώ προστίθεται το πρόβλημα των ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται.Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, στην Αττική καταγράφηκαν περίπου 526.000 κενές ή μη χρησιμοποιούμενες κατοικίες, δηλαδή περίπου 1 στις 4 κατοικίες. Στον Δήμο Αθηναίων η εικόνα είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή. Από περίπου 437.000 κατοικίες, οι 117.137 ήταν κενές, ποσοστό 26,8% του συνολικού αποθέματος. Από αυτές περίπου 49.800 δηλώθηκαν ως διαθέσιμες προς ενοικίαση, περίπου 7.200 προς πώληση, σχεδόν 35.000 ως δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ πάνω από 24.000 παρέμεναν κενές για άλλους λόγους. Σε εθνικό επίπεδο, διάφορες μελέτες και αναλύσεις που βασίζονται στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ εκτιμούν ότι οι κενές κατοικίες κυμαίνονται μεταξύ 700.000 και 900.000 ακινήτων, δηλαδή περίπου το 12%-15% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας.

Παράλληλα, η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει από τα χαμηλότερα ποσοστά κοινωνικής κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, η κοινωνική ή προσιτή κατοικία αποτελεί βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής, λειτουργώντας ως ανάχωμα στις πιέσεις της αγοράς. Στην Ελλάδα, το συγκεκριμένο εργαλείο είναι σχεδόν ανύπαρκτο.

Αυτό αναδεικνύει το βαθύτερο πρόβλημα της κυβερνητικής προσέγγισης. Αντί να δοθεί προτεραιότητα στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών, στην αξιοποίηση της ανενεργής δημόσιας περιουσίας, στην ανακατασκευή κενών κτιρίων, στη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας ή στην παροχή κινήτρων για κατασκευή προσιτών κατοικιών, επιλέχθηκε κυρίως η επιδότηση της ζήτησης. Πρόκειται για μια επιλογή που παράγει γρήγορα πολιτικά και επικοινωνιακά αποτελέσματα, αλλά πολύ πιο αργά πραγματικές κατοικίες.

Η Ελλάδα σήμερα δεν πάσχει από έλλειψη στεγαστικών δανείων. Πάσχει από έλλειψη σπιτιών. Και όσο η προσφορά παραμένει περιορισμένη, κάθε νέα χρηματοδοτική ενίσχυση κινδυνεύει να μετατρέπεται σε πρόσθετη πίεση στις τιμές αντί για πραγματική λύση του προβλήματος.

Το στεγαστικό ζήτημα δεν επιλύεται επειδή περισσότεροι πολίτες μπορούν να διεκδικήσουν το ίδιο ακίνητο. Επιλύεται όταν υπάρχουν περισσότερα διαθέσιμα σπίτια για περισσότερους πολίτες. Ίσως, λοιπόν, εκεί να βρίσκεται η μεγαλύτερη αντίφαση του «Σπίτι μου 2».

Παρουσιάστηκε ως πρόγραμμα στέγασης, αλλά στην πράξη λειτούργησε κυρίως ως πρόγραμμα χρηματοδότησης αγοράς ακινήτων. Και όσο η Ελλάδα συνεχίζει να αντιμετωπίζει τη στέγη κυρίως ως ζήτημα χρηματοδότησης και όχι ως ζήτημα παραγωγής νέας κατοικίας, η στεγαστική κρίση κινδυνεύει να εξελιχθεί στη σημαντικότερη κοινωνική πρόκληση της επόμενης δεκαετίας.

Το ισπανικό παράδειγμα: όταν το κράτος προσπαθεί να «ξεκλειδώσει» τα κλειστά σπίτια

Η συζήτηση γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρουσα αν συγκριθεί η ελληνική προσέγγιση με όσα συμβαίνουν σήμερα στην Ισπανία. Αντί να επικεντρώνεται αποκλειστικά στη χρηματοδότηση νέων αγοραστών, η ισπανική πολιτεία επιχειρεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα και από την πλευρά της προσφοράς.

Η αφετηρία είναι απλή: σε μια χώρα που επίσης αντιμετωπίζει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν κλειστά ή αχρησιμοποίητα επί χρόνια. Για τον λόγο αυτό αρκετές περιφέρειες της Ισπανίας έχουν θεσπίσει ειδικές φορολογικές επιβαρύνσεις (έως 40% στον ισπανικό ΕΝΦΙΑ) για τις μακροχρόνια κενές κατοικίες, ενώ παράλληλα παρέχουν φορολογικά κίνητρα σε όσους ιδιοκτήτες τις διαθέτουν στην αγορά ενοικίασης.

Στην Καταλονία, για παράδειγμα, εφαρμόζεται ειδικός φόρος στις κατοικίες που παραμένουν αδικαιολόγητα κενές για περισσότερο από δύο χρόνια. Ο φόρος κλιμακώνεται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων και μπορεί να φτάσει σε αρκετές χιλιάδες ευρώ ετησίως ανά ιδιοκτήτη, δημιουργώντας ισχυρό κίνητρο είτε για εκμίσθωση είτε για πώληση των ακινήτων.

Παράλληλα, η ισπανική κυβέρνηση έχει προωθήσει ένα ευρύτερο πακέτο μέτρων για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, που περιλαμβάνει ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας, περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση σε ορισμένες περιοχές και κίνητρα για την ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών διαμερισμάτων στην αγορά.

Ορισμένοι δήμοι επιβάλλουν επίσης προσαυξήσεις στον δημοτικό φόρο ακινήτων (IBI) για κατοικίες που παραμένουν κενές επί μακρό χρονικό διάστημα. Οι προσαυξήσεις αυτές μπορούν να φθάσουν ακόμη και το 50%-150% του βασικού δημοτικού φόρου, ανάλογα με τη διάρκεια της αχρησίας και τις τοπικές ρυθμίσεις.

Η εντελώς διαφορετική φιλοσοφία

Η Ισπανία αναγνωρίζει ότι η στεγαστική κρίση δεν οφείλεται μόνο στην αδυναμία των πολιτών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, αλλά και στο γεγονός ότι σημαντικό μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.Με άλλα λόγια επιδιώκει να αυξήσει τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών.

Η ελληνική πολιτική επιχείρησε κυρίως να αυξήσει τον αριθμό των αγοραστών. Και αυτή η διαφορά ίσως εξηγεί γιατί οι χώρες που επενδύουν συστηματικά στην προσφορά κατοικιών έχουν περισσότερες πιθανότητες να συγκρατήσουν τις τιμές μακροπρόθεσμα από εκείνες που περιορίζονται στην επιδότηση της ζήτησης.

Δηλαδή, η Ισπανία φορολογεί τα κλειστά σπίτια για να τα επαναφέρει στην αγορά, ενώ Ελλάδα επιδοτεί περισσότερους αγοραστές για να διεκδικήσουν τα ίδια σπίτια. Η Ελλάδα δεν έχει μόνο έλλειμμα κατοικιών. Έχει και πλεόνασμα κλειστών κατοικιών. Όσο η πολιτική επικεντρώνεται αποκλειστικά στο πώς θα χρηματοδοτηθούν περισσότεροι αγοραστές, αποφεύγοντας να απαντήσει στο γιατί εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν κλειστά, η στεγαστική κρίση θα συνεχίζει να βαθαίνει παρά τις συνεχείς παρεμβάσεις στην αγορά.

Διαβάστε επίσης

My Market: Επενδύσεις 280 εκατ. ευρώ έως το 2029 σε επέκταση καταστημάτων και ψηφιακό μετασχηματισμό

Ηλεκτρονικό εμπόριο: Οι Έλληνες αγοράζουν ολοένα περισσότερο online αυξάνοντας σταδιακά και τις ψηφιακές δαπάνες

Cenergy Holdings: Ισχυρή κερδοφορία και ανεκτέλεστο 3,3 δισ. ευρώ ενισχύουν την αναπτυξιακή δυναμική

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.