Πολυτελή ακίνητα: Οι non-dom εκτοπίζουν την Golden Visa – Εκατομμύρια ευρώ για σπίτια στην Αθηναϊκή Ριβιέρα

Αλλάζει το προφίλ των ξένων που αγοράζουν τα ακριβότερα σπίτια στην Ελλάδα, καθώς δίπλα στους επενδυτές της Golden Visa εμφανίζεται πλέον μια κατηγορία με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια και διαφορετικό στόχο: εύποροι φορολογούμενοι που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα και αναζητούν σπίτι για να εγκατασταθούν οι ίδιοι και οι οικογένειές τους.

Η διαφορά αποτυπώνεται στα ποσά που δαπανούν. Από το 2024 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι αγορές πολυτελών κατοικιών που συνδέονται με το καθεστώς non-dom έφθασαν τα 58,2 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty.

Στο ίδιο διάστημα, οι συναλλαγές του συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου που συνδέθηκαν με τη Golden Visa ήταν αισθητά χαμηλότερες, στα 18,9 εκατ. ευρώ.

Ακόμη μεγαλύτερη είναι η απόσταση όταν εξετάζεται η αξία κάθε ακινήτου. Η διάμεση τιμή αγοράς για τους non-dom ανέρχεται σε 2,95 εκατ. ευρώ, σχεδόν διπλάσια από τα 1,5 εκατ. ευρώ που καταγράφονται στις συναλλαγές της Golden Visa.

Ενδεικτικό της οικονομικής επιφάνειας των συγκεκριμένων αγοραστών είναι και το χαμηλότερο τίμημα που εμφανίζεται στα στοιχεία. Η φθηνότερη κατοικία που αγοράστηκε από non-dom κόστισε 2,33 εκατ. ευρώ, όταν στην Golden Visa η χαμηλότερη συναλλαγή ήταν 900.000 ευρώ.

Η ταχύτητα με την οποία αναπτύχθηκε η συγκεκριμένη κατηγορία έχει επίσης ενδιαφέρον. Οι non-dom εμφανίζονται για πρώτη φορά στο μητρώο συναλλαγών της εταιρείας το 2024.

Μόλις έναν χρόνο αργότερα, το 2025, οι αγορές από πρόσωπα που είχαν υπαχθεί στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης αντιπροσώπευαν ήδη το 29% του συνολικού όγκου συναλλαγών της Greece Sotheby’s.

Η εξέλιξη διαφοροποιεί σταδιακά την αγορά πολυτελών κατοικιών από την εικόνα που είχε διαμορφώσει τα προηγούμενα χρόνια η Golden Visa.

Και αυτό γιατί τα κίνητρα των δύο κατηγοριών αγοραστών είναι διαφορετικά.

Στην Golden Visa, η επένδυση σε ακίνητο αποτελεί το μέσο για την απόκτηση άδειας διαμονής. Στην περίπτωση των non-dom, αντίθετα, προηγείται η απόφαση μεταφοράς της φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα.

Πρόκειται επομένως για αγοραστές που, σε σημαντικό βαθμό, δεν αναζητούν απλώς ένα περιουσιακό στοιχείο ή μια επενδυτική τοποθέτηση, αλλά κατοικία στην οποία σχεδιάζουν να ζήσουν.

Το καθεστώς του άρθρου 5Α απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και πραγματοποιούν επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ.

Για τα εισοδήματα που αποκτώνται στο εξωτερικό προβλέπεται ετήσιος κατ’ αποκοπή φόρος 100.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το συνολικό ύψος τους.

Στο καθεστώς μπορούν να ενταχθούν και συγγενικά πρόσωπα, με πρόσθετη επιβάρυνση 20.000 ευρώ ετησίως για καθένα από αυτά.

Τα χαρακτηριστικά αυτά επηρεάζουν άμεσα και τις απαιτήσεις στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Greece Sotheby’s, οι non-dom αναζητούν κατά κανόνα ακίνητα κύριας χρήσης και υψηλών προδιαγραφών, καθώς η μεταφορά της φορολογικής κατοικίας συνοδεύεται συχνά από μετακίνηση ολόκληρης της οικογένειας.

Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα το 88% των αγορών

Μεγάλη κερδισμένη από τη νέα τάση είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Στις περιοχές των νοτίων προαστίων συγκεντρώνεται το 88% της δραστηριότητας των αγοραστών που έχουν μεταφέρει τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα. Στην ίδια περιοχή πραγματοποιήθηκε και το σύνολο των συναλλαγών Golden Visa που περιλαμβάνονται στο συγκεκριμένο μητρώο.

Ξεχωριστή θέση μεταξύ των νέων φορολογικών κατοίκων έχουν οι Βρετανοί, οι οποίοι αντιστοιχούν στο 53% των αγοραστών non-dom.

Η εξέλιξη συνδέεται, σύμφωνα με την Greece Sotheby’s, και με την κατάργηση του αντίστοιχου φορολογικού καθεστώτος στη Βρετανία τον Απρίλιο του 2025, η οποία δημιούργησε νέα δεδομένα για εύπορους φορολογουμένους με διεθνή εισοδήματα.

Ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s, Σάββας Σαββαΐδης, επισημαίνει ότι η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών δεν υπήρχε στα στοιχεία της εταιρείας πριν από το 2024, ενώ πλέον έχει εξελιχθεί στον δεύτερο σημαντικότερο πυλώνα της δραστηριότητάς της.

Το πλαίσιο λειτουργίας του καθεστώτος τροποποιήθηκε μέσα στο 2026. Με τον νόμο 5313/2026, ο ετήσιος κατ’ αποκοπή φόρος καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου, ενώ καταργήθηκε η υποχρέωση εξόφλησης του φόρου του πρώτου έτους μέσα σε 30 ημέρες από την έγκριση της αίτησης.

Παράλληλα, δεν ισχύει πλέον η προηγούμενη προθεσμία της 31ης Μαρτίου για την υποβολή αιτήσεων.

Με βάση την εφαρμοστική απόφαση Α.1147/2026, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να υποβάλλουν ψηφιακά την αίτησή τους μέσω της πλατφόρμας myAADE έως τις 30 Σεπτεμβρίου, ενώ τα απαιτούμενα δικαιολογητικά μπορούν να κατατεθούν έως τις 31 Οκτωβρίου.

Τα δεδομένα προέρχονται από την έκθεση «The State of Greek Luxury Property — Mid-Year 2026» και καλύπτουν αποκλειστικά τις συναλλαγές στις οποίες μεσολάβησε η Greece Sotheby’s International Realty.

Δεν αποτελούν, συνεπώς, συνολική αποτύπωση της ελληνικής αγοράς. Δείχνουν όμως μια σαφή τάση στο ανώτερο τμήμα της: η ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες δεν τροφοδοτείται πλέον μόνο από ξένους που θέλουν μια άδεια διαμονής, αλλά όλο και περισσότερο από εύπορους φορολογουμένους που επιλέγουν την Ελλάδα ως βάση για τη ζωή και την περιουσία τους.

Διαβάστε επίσης:

Le Point: «Κυριάκος Πιερρακάκης, ο Έλληνας που θέλει να ξυπνήσει την Ευρώπη»

Αναβάθμιση των προοπτικών της ελληνικής οικονομίας από τον ιαπωνικό οίκο αξιολόγησης R&I

ΕΥΔΑΠ: Προκηρύχθηκε ο διεθνής διαγωνισμός για τη μελέτη της επόμενης φάσης της Ψυττάλειας

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.