Οι αναγκαστικοί πλειστηριασμοί ακινήτων παύουν σταδιακά να αποτελούν «απαγορευμένη ζώνη». Το ηθικό στίγμα της έξωσης ξεθωριάζει και η αγορά αντιμετωπίζει πλέον τους πλειστηριασμούς ως επενδυτικό εργαλείο. Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατη έρευνα της Landea, αυτό που αποθαρρύνει σήμερα τους υποψήφιους πλειοδότες δεν είναι η ηθική διάσταση, αλλά δύο πολύ πιο πεζά, και πολύ πιο επικίνδυνα, ζητήματα.Η άγνοια για την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και ο φόβος νομικών εμπλοκών.

Και ο φόβος αυτός δεν είναι αβάσιμος.

Θεωρητικά,το δίκαιο υπόσχεται ασφάλεια.Με την κατακύρωση του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος,προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις αποσβένονται.Το ακίνητο «καθαρίζει» και περνά στον υπερθεματιστή απαλλαγμένο από βάρη.Στην πράξη όμως,η καθαρότητα αυτή είναι συχνά μόνο λογιστική.

Διότι ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί ακόμη και μετά την ολοκλήρωσή του. Και τότε ο υπερθεματιστής δεν χάνει απλώς το ακίνητο· χάνει χρόνο, ρευστότητα και εισέρχεται σε έναν δικαστικό μαραθώνιο με μοναδικό ζητούμενο την επιστροφή των χρημάτων του. Τα ελαττώματα που μπορούν να πλήξουν έναν πλειστηριασμό είναι τόσα πολλά, ώστε έχουν γεννήσει ολόκληρη βιβλιογραφία. Και κάθε πλημμέλεια, όσο τεχνική κι αν μοιάζει ,μπορεί να τινάξει στον αέρα την επένδυση.

Ακόμη χειρότερα, η ακύρωση δεν προϋποθέτει βάσιμη αιτία.Αρκεί ένας οφειλέτης να επιλέξει τη σύγκρουση ,για πίεση, για καθυστέρηση ή απλώς «για να δοκιμάσει την τύχη του».Ο υπερθεματιστής,ακόμη και σε απολύτως έγκυρο πλειστηριασμό,μπορεί να βρεθεί κατηγορούμενος σε μια δίκη που θα κρατήσει χρόνια. Και φυσικά, το κόστος της αντιδικίας σπάνια ανακτάται από τον ηττηθέντα,ο οποίος συνήθως είναι αφερέγγυος.

Το πιο ανησυχητικό όμως είναι ότι ο υπερθεματιστής μπορεί να πληρώσει λάθη τρίτων.Η υπ’ αριθμ. 4004/2025 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών είναι χαρακτηριστική: ο αγοραστής απέκτησε το ακίνητο,το ανακαίνισε,επένδυσε επιπλέον κεφάλαια και είδε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο να ακυρώνει τον πλειστηριασμό επειδή λίγες ημέρες πριν  ο servicer είχε κριθεί ότι αρνήθηκε καταχρηστικά συμβιβασμό.Πώς θα μπορούσε να το γνωρίζει αυτό ο καλόπιστος υπερθεματιστής που βασίστηκε αποκλειστικά σε μια ανάρτηση στο e-auction;Το Εφετείο διόρθωσε τελικά την αδικία,αλλά ο επενδυτής πλήρωσε τέσσερα χρόνια αγωνίας και δύο κοστοβόρες δίκες.

Παρόμοια εικόνα προκύπτει και από άλλες αποφάσεις, πλειστηριασμοί που ακυρώνονται επειδή δεν επιδόθηκε σωστά ένα έγγραφο σε προσημειούχο δανειστή,ή επειδή υπήρχαν πλημμέλειες στον εκτελεστό τίτλο.Δηλαδή, σφάλματα διαδικαστικά,ξένα προς τον υπερθεματιστή, τα οποία όμως τον εκθέτουν στον απόλυτο κίνδυνο.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ο νόμος 5221/2025 επιχειρεί να αλλάξει το παιχνίδι. Προβλέπεται η δημιουργία ειδικής πλατφόρμας για την ταχεία εκδίκαση ανακοπών, ώστε οι αμφισβητήσεις να κλείνουν σε λίγους μήνες και όχι σε μια πενταετία. Παράλληλα, περιορίζονται οι πλημμέλειες που μπορούν να οδηγήσουν σε ακύρωση πλειστηριασμού. Η κατεύθυνση είναι σαφής, θωράκιση της διαδικασίας και αποκατάσταση της εμπιστοσύνης.

Ωστόσο, ας μην έχουμε αυταπάτες. Ο πλειστηριασμός εξακολουθεί να είναι μια επένδυση με ρίσκο. Μπορεί να αποφέρει σημαντική υπεραξία, αλλά μπορεί και να μετατρέψει τον αγοραστή σε διάδικο. Όπως έγραφε ήδη νομικό περιοδικό το 1911:

«Αντί να αγοράση τα ακίνητα, ηγόρασε μίαν δίκην».

Περισσότερο από έναν αιώνα μετά,η φράση παραμένει ανατριχιαστικά επίκαιρη.Τα ποσοστά ακύρωσης είναι χαμηλά, όσο κι αν δεν υπάρχουν επίσημα στατιστικά.Και με τις πρόσφατες μεταρρυθμίσεις, η αγορά γίνεται πράγματι πιο ελκυστική.Αλλά το συμπέρασμα είναι ένα, ο υποψήφιος υπερθεματιστής δεν πρέπει να πηγαίνει στον πλειστηριασμό σαν αγοραστής, αλλά σαν νομικός αναλυτής κινδύνου.

Διότι στους πλειστηριασμούς,δεν κερδίζει πάντα όποιος δίνει την υψηλότερη προσφορά. Κερδίζει όποιος ξέρει τι πραγματικά αγοράζει.

*Η Ιωάννα Λιούτα είναι Πολιτική και Οικονομική Αναλύτρια

Διαβάστε επίσης:

Έχουμε συνηθίσει να λυπούμαστε κατόπιν εορτής

Η Δικτατορία των Δημοσκοπήσεων: Πώς θάψαμε την πολιτική κάτω από γραφήματα

Ελλάδα 2.0 και… νεοδημοκρατικός παρασιτισμός