Για χρόνια η συζήτηση γύρω από το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα περιστρέφεται γύρω από τους ίδιους πρωταγωνιστές. Η Airbnb, η «Χρυσή Βίζα», οι ξένοι επενδυτές και η τουριστική ανάπτυξη βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο της δημόσιας αντιπαράθεσης κάθε φορά που οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια καταγράφουν νέα άνοδο. Ωστόσο, νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) έρχεται να υποστηρίξει ότι η πραγματική εικόνα είναι πολύ πιο σύνθετη και ότι το πρόβλημα δεν εξηγείται από έναν μόνο παράγοντα.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η στεγαστική κρίση που βιώνουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά αποτελεί κυρίως αποτέλεσμα της μεγάλης απόστασης που έχει δημιουργηθεί ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών. Με απλά λόγια, οι ενδιαφερόμενοι για αγορά ή ενοικίαση αυξάνονται με ταχύτερους ρυθμούς από τα διαθέσιμα σπίτια που βγαίνουν στην αγορά.

Σύμφωνα με τους ερευνητές, η ρίζα του προβλήματος βρίσκεται στην περίοδο της οικονομικής κρίσης, όταν η οικοδομική δραστηριότητα ουσιαστικά κατέρρευσε. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95% την περίοδο 2007-2017, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Η αγορά σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες και το κενό που δημιουργήθηκε τότε δεν έχει καλυφθεί μέχρι σήμερα, παρά τη σημαντική ανάκαμψη που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια στον κλάδο των ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση επέστρεψε δυναμικά. Η βελτίωση των οικονομικών συνθηκών, η σταδιακή επανεκκίνηση της στεγαστικής πίστης, η αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων δημιούργησαν νέες πιέσεις. Σε αυτές προστίθεται και ένας λιγότερο προβεβλημένος παράγοντας: η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών.

Παρότι ο πληθυσμός της χώρας δεν αυξάνεται, τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα. Περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι τους, περισσότερα νέα ζευγάρια αναζητούν δικό τους χώρο και περισσότερες οικογένειες χρειάζονται ξεχωριστή κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι η ανάγκη για σπίτια αυξάνεται, ακόμη και σε συνθήκες δημογραφικής στασιμότητας.

Η μελέτη αμφισβητεί επίσης την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ή η «Χρυσή Βίζα» ευθύνονται αποκλειστικά για την εκτόξευση των τιμών. Αναγνωρίζει ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως σε τουριστικές ζώνες και δημοφιλείς αστικές γειτονιές, όμως δεν θεωρεί ότι μπορούν να εξηγήσουν από μόνες τους τη συνολική εικόνα σε εθνικό επίπεδο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αναφορά στο μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών που διαθέτει η χώρα. Παρά τις συχνές αναφορές σε εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα, η μελέτη επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος αυτών δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο. Πολλά ακίνητα είναι παλαιά, χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις ή αντιμετωπίζουν νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες. Άλλα βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι χαμηλή, την ώρα που οι μεγαλύτερες πιέσεις καταγράφονται στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τους ισχυρούς τουριστικούς προορισμούς.

Το πιο ενδιαφέρον ίσως συμπέρασμα είναι ότι η αγορά κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε έναν φαύλο κύκλο. Όσο αυξάνεται η ζήτηση χωρίς να αυξάνεται η προσφορά, οι τιμές θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και πολιτικές που στοχεύουν στη διευκόλυνση της πρόσβασης στη στέγη, όπως η ενίσχυση της στεγαστικής πίστης ή τα προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, μπορεί να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα εάν δεν συνοδεύονται από αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.

Η μελέτη καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν μπορεί να βασιστεί στην αναζήτηση ενός εύκολου «ενόχου». Αντίθετα, απαιτείται μια συνολική στρατηγική που θα αυξήσει την παραγωγή νέων κατοικιών, θα διευκολύνει την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και θα περιορίσει τα εμπόδια που κρατούν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς. Γιατί, όπως δείχνουν τα στοιχεία, πίσω από τα ακριβά ενοίκια και τις υψηλές τιμές πώλησης κρύβεται ένα απλό αλλά επίμονο πρόβλημα: η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει λιγότερα διαθέσιμα σπίτια από όσα χρειάζεται.

Διαβάστε επίσης:

Σαφάρι από την Εφορία για αναδρομικά και «ξεχασμένες» αποδοχές στις δηλώσεις του 2023

Παρά την επέκταση της ψηφιακής κάρτας, η εργασιακή παραβατικότητα παραμένει πάνω από το 27%

Ψηφιακό «κόσκινο» για 7 εκατ. ιδιοκτήτες: Μέσα στο επόμενο δεκαήμερο η πρεμιέρα του ΜΙΔΑ – Όλες οι ανατροπές στα ακίνητα

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.