Η διπλή «παγίδα» στην εκτός σχεδίου δόμηση

Takeaways by to pontiki AI

• Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμετωπίζουν αβεβαιότητα λόγω της αυστηροποίησης της νομολογίας σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση και τις νέες ρυθμίσεις για τον τουρισμό.
• Η έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτεί πλέον, πέραν της έκτασης των τεσσάρων στρεμμάτων, το ακίνητο να διαθέτει πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, σύμφωνα με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
• Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αυξάνει τα όρια αρτιότητας για τουριστικές εγκαταστάσεις, καθιστώντας απαγορευτική τη δόμηση σε μικρότερες εκτάσεις που παλαιότερα θεωρούνταν αξιοποιήσιμες.
• Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων επισημαίνει τις αρνητικές επιπτώσεις στις επενδύσεις και ζητά άμεση επίλυση του ζητήματος της αναγνώρισης των δρόμων για την άρση του αδιεξόδου.
• Η κατοχή έκτασης άνω των τεσσάρων στρεμμάτων δεν εγγυάται πλέον τη δυνατότητα δόμησης, καθιστώντας τον εξειδικευμένο τεχνικό και νομικό έλεγχο απαραίτητο για κάθε ακίνητο.

Σε ομηρεία και σε κατάσταση έντονης αβεβαιότητας βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς το τοπίο στην εκτός σχεδίου δόμηση ανατρέπεται εκ θεμελίων. Η αυστηροποίηση της πολεοδομικής νομολογίας σε συνδυασμό με τις νέες ρυθμίσεις του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό δημιουργούν νέα, εξαιρετικά δυσμενή δεδομένα για εκατοντάδες χιλιάδες αγροτεμάχια και οικόπεδα που μέχρι πρότινος θεωρούνταν πλήρως αξιοποιήσιμα.

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται πλέον στις μικρότερες ιδιοκτησίες, αλλά αγγίζει ευθέως και τις λεγόμενες «άρτιες και οικοδομήσιμες» εκτάσεις που ξεπερνούν τα τέσσερα στρέμματα – ένα όριο που παραδοσιακά θεωρούνταν η «χρυσή εγγύηση» για την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Η αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων

Στο επίκεντρο της πολεοδομικής αυτής αναταραχής βρίσκεται η παγιωμένη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αποκορύφωμα την απόφαση 176/2023. Σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο, για να είναι οικοδομήσιμο ένα γήπεδο εκτός σχεδίου δεν αρκεί η ελάχιστη επιφάνεια των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται σωρευτικά το ακίνητο να διαθέτει «πρόσωπο» σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Η ύπαρξη ενός δρόμου στην πράξη δεν συνεπάγεται και τη νομιμότητά του. Ακόμη κι αν μια διαδρομή χρησιμοποιείται για δεκαετίες και φέρει υποδομές κοινής ωφέλειας, εάν δεν έχει αναγνωριστεί επίσημα με διοικητική πράξη, η Υπηρεσία Δόμησης δεν εκδίδει οικοδομική άδεια. Αυτό το νομικό κώλυμα εγκλωβίζει χιλιάδες πολίτες που αγόρασαν ή κληρονόμησαν αγροτεμάχια, βλέποντας την εμπορική τους αξία να μηδενίζεται, ενώ συνεχίζουν να επιβαρύνονται με υψηλό ΕΝΦΙΑ.

Η αύξηση των ορίων για τουριστική αξιοποίηση

Σαν να μην έφτανε το αδιέξοδο με τους δρόμους, ένα δεύτερο ισχυρό πλήγμα έρχεται να ακυρώσει τα σχέδια όσων υπολόγιζαν να αξιοποιήσουν τουριστικά τα ακίνητά τους.

Με τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, το παλιό όριο των τεσσάρων στρεμμάτων για τη δόμηση τουριστικών εγκαταστάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές αποτελεί παρελθόν. Για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων, η ελάχιστη απαιτούμενη αρτιότητα αυξήθηκε:

● Στα οκτώ στρέμματα για τις αναπτυσσόμενες περιοχές.

● Στα 12 έως 16 στρέμματα για τις ανεπτυγμένες και κορεσμένες περιοχές (Κατηγορίες Α και Β).

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν ένας ιδιοκτήτης λύσει το πρόβλημα του «προσώπου» σε δρόμο, εάν διαθέτει το «κλασικό» αγροτεμάχιο των τεσσάρων ή πέντε στρεμμάτων, δεν μπορεί πλέον να εκδώσει άδεια για τουριστική εκμετάλλευση, παρά μόνο για απλή κατοικία (εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις).

Η σύγκρουση του Ν. 3212/2003 με τη δικαστική κρίση

Ιδιαίτερα οξεία είναι η αβεβαιότητα για τα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Οι ιδιοκτήτες επικαλούνται τις διατάξεις του Ν. 3212/2003, ζητώντας να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης υπό τις προϋποθέσεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο δημιουργίας τους.

Ωστόσο, το ΣτΕ έκρινε ότι ο κανόνας του νομίμως αναγνωρισμένου προσώπου αποτελεί συνταγματική επιταγή (άρθρο 24 του Συντάγματος) για την προστασία του περιβάλλοντος, προκαλώντας «παράλυση» στις πολεοδομίες, οι οποίες αρνούνται να υπογράψουν νέες άδειες.

Το ερώτημα των αποζημιώσεων

Την ανάγκη να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα έχει επισημάνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ), υπογραμμίζοντας ότι οι περιορισμοί αυτοί βάζουν «φρένο» τόσο σε μεγάλες επενδύσεις όσο και σε μικρότερους ιδιοκτήτες στην περιφέρεια. Η Ομοσπονδία ζητά άμεση λύση για την αναγνώριση των δρόμων και ένα σαφές πλαίσιο που θα περιορίζει την αβεβαιότητα.

Παράλληλα, τίθεται το ζήτημα ενδεχόμενης αποζημίωσης από το κράτος για την απαξίωση της περιουσίας των πολιτών, καθώς το ίδιο το Δημόσιο εισέπραττε φόρους για οικοδομήσιμα ακίνητα. Πρόκειται, ωστόσο, για ζήτημα που απαιτεί ξεχωριστή νομική αξιολόγηση και δεν συνεπάγεται αυτόματα δικαίωμα αποζημίωσης.

Συμπέρασμα: Μέχρι την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η κατοχή μιας έκτασης άνω των τεσσάρων στρεμμάτων δεν εξασφαλίζει πλέον αυτόματα ότι είναι οικοδομήσιμη, καθιστώντας τον τεχνικό και νομικό έλεγχο απολύτως απαραίτητο.

Διαβάστε επίσης:

EKT: Ποιοι είναι οι υποψήφιοι για τη θέση του προέδρου μετά την αποχώρηση Λαγκάρντ

«Μακελειό» στα παγκόσμια χρηματιστήρια: Χάθηκαν 2,5 τρισ. δολάρια υπό τον φόβο ρύθμισης της ΑΙ από τους Δημοκρατικούς

Το Δημογραφικό πιέζει το ασφαλιστικό: Η Κομισιόν υποδεικνύει αύξηση των ορίων ηλικίας για την συνταξιοδότηση

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.