Στεγαστική κρίση: Κίνητρα με ΦΠΑ, αλλά η αγορά ζητά περισσότερα σπίτια – Τι κάνουν Γαλλία και Πορτογαλία

Η στεγαστική κρίση έχει πλέον ξεπεράσει τα όρια ενός προβλήματος της αγοράς ακινήτων και εξελίσσεται σε μία από τις μεγαλύτερες πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με τα ενοίκια να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, την αγορά κατοικίας να απομακρύνεται από τις οικονομικές δυνατότητες μεγάλου μέρους της κοινωνίας και την προσφορά διαθέσιμων σπιτιών να παραμένει περιορισμένη, η κυβέρνηση επιχειρεί να προσθέσει νέα φορολογικά εργαλεία στο δεκαετές Εθνικό Σχέδιο για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.

Στο επίκεντρο βρίσκονται δύο παρεμβάσεις στον ΦΠΑ. Η πρώτη αφορά τη δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου συντελεστή στην κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Η δεύτερη είναι η παράταση και για το 2027 της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.

Πρόκειται για μέτρα που μπορούν να στηρίξουν την οικοδομική δραστηριότητα και να δημιουργήσουν κίνητρα για νέες επενδύσεις. Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι διαφορετικό: πόσο γρήγορα και σε ποια έκταση μπορούν να μετατραπούν τα φορολογικά κίνητρα σε πραγματικά περισσότερα σπίτια με ενοίκια που μπορεί να πληρώσει ένα μέσο νοικοκυριό.

Το δύσκολο στοίχημα της προσφοράς

Η νέα κατεύθυνση έχει μια βασική διαφορά σε σχέση με αρκετές από τις παρεμβάσεις που εφαρμόστηκαν τα προηγούμενα χρόνια. Επιχειρεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα από την πλευρά της προσφοράς.

Και αυτό έχει σημασία, καθώς προγράμματα που ενισχύουν την αγοραστική δύναμη των υποψήφιων αγοραστών μπορούν να βοηθήσουν συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών, δεν δημιουργούν όμως από μόνα τους νέες κατοικίες. Σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά, η επιπλέον ζήτηση μπορεί αντίθετα να συντηρήσει τις πιέσεις στις τιμές.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει τώρα να δώσει τη δυνατότητα σε κατασκευαστές και επενδυτές να επωφελούνται από χαμηλότερο ΦΠΑ όταν αναπτύσσουν κατοικίες που θα παραμένουν στη μακροχρόνια μίσθωση με προσιτά ενοίκια.

Η ευρωπαϊκή Οδηγία 2022/542 ανοίγει τον δρόμο, επιτρέποντας μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στην παροχή και κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής.

Στο τραπέζι βρίσκονται ακόμη πρόσθετα κίνητρα, ακόμη και μειώσεις ή απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ. Το πακέτο, επομένως, μπορεί να γίνει ιδιαίτερα ελκυστικό για κατασκευαστικές εταιρείες και θεσμικούς επενδυτές.

Εδώ όμως βρίσκεται και η λεπτή γραμμή της παρέμβασης. Οι φορολογικές ελαφρύνσεις θα πρέπει να συνδέονται με πραγματικά προσιτά μισθώματα και όχι απλώς με μια γενική κατηγοριοποίηση των ακινήτων ως «προσιτής κατοικίας».

Για τον λόγο αυτό προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων εάν το ακίνητο πωληθεί πρόωρα, αλλάξει χρήση ή μεταφερθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι δείχνουν Πορτογαλία και Γαλλία

Τα μοντέλα που εξετάζονται δεν αποτελούν ελληνική πρωτοτυπία. Πορτογαλία και Γαλλία έχουν ήδη συνδέσει τις φορολογικές ελαφρύνσεις με συγκεκριμένες υποχρεώσεις των επενδυτών.

Στην Πορτογαλία ο ΦΠΑ μπορεί να περιορίζεται στο 6%, από 23%, για κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα προβλέπονται απαλλαγές από φόρους μεταβίβασης και ακίνητης περιουσίας, ενώ σε συγκεκριμένα επενδυτικά σχήματα τουλάχιστον το 70% του κτιρίου πρέπει να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

Στη Γαλλία ο ΦΠΑ για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%, αντί 20%, ενώ στις αμιγώς κοινωνικές κατοικίες μπορεί να πέσει στο 5,5%. Υπάρχουν όμως εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές, πλαφόν στα μισθώματα και μακροχρόνιες δεσμεύσεις για τους επενδυτές.

Αυτό ακριβώς είναι και το σημείο που θα κρίνει την ελληνική εφαρμογή: όχι μόνο πόσο χαμηλός θα είναι ο ΦΠΑ, αλλά ποιος θα θεωρείται δικαιούχος, ποιο ενοίκιο θα χαρακτηρίζεται «προσιτό» και για πόσα χρόνια θα δεσμεύεται το ακίνητο.

Το δεύτερο μέτρο είναι περισσότερο γνώριμο. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων σχεδιάζεται να παραταθεί και για το 2027, με τη σχετική ανακοίνωση να αναμένεται στο πακέτο της ΔΕΘ.

Η αναστολή έχει βοηθήσει την αγορά νεόδμητων κατοικιών, καθώς αντί του ΦΠΑ 24% επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%. Αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών με οικοδομικές άδειες από το 2006 και μετά, εφόσον έχουν ενταχθεί στο σχετικό καθεστώς.

Ωστόσο, μια ακόμη παράταση επιβεβαιώνει και κάτι άλλο: μια ρύθμιση που ξεκίνησε ως προσωρινή έχει εξελιχθεί σε βασικό στοιχείο λειτουργίας της αγοράς ακινήτων. Η επιστροφή του 24% θεωρείται πλέον τόσο επιβαρυντική ώστε μετατίθεται συνεχώς.

Το μεγαλύτερο ζήτημα, πάντως, δεν είναι εάν θα συνεχιστούν οι φορολογικές διευκολύνσεις προς την οικοδομή. Είναι εάν αυτές θα φτάσουν τελικά στον πολίτη.

Διότι η αύξηση των επενδύσεων και της οικοδομικής δραστηριότητας δεν συνεπάγεται αυτομάτως φθηνότερη στέγη. Για να αποκτήσει κοινωνικό αποτύπωμα το νέο σχέδιο χρειάζονται σαφείς όροι, έλεγχοι και δεσμεύσεις ώστε μέρος της νέας προσφοράς να παραμείνει πραγματικά στη μακροχρόνια μίσθωση και σε επίπεδα τιμών που να δικαιολογούν τον όρο «προσιτή κατοικία».

Διαφορετικά, υπάρχει ο κίνδυνος ακόμη ένα πακέτο φορολογικών κινήτρων να τονώσει την αγορά ακινήτων χωρίς να μειώσει ουσιαστικά τον λογαριασμό της στέγασης για όσους δυσκολεύονται περισσότερο να τον πληρώσουν.

Διαβάστε επίσης:

Πληθωρισμός: Στο 2,7% η Ελλάδα τον Ιούλιο – Χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης

Συντάξεις Σεπτεμβρίου: Την επόμενη εβδομάδα οι πληρωμές – Οι ημερομηνίες για όλα τα Ταμεία

Χωροταξικό ΑΠΕ: Μπλόκο στην πράσινη ενέργεια – Απαγόρευση αιολικών στο 60% της επικράτειας

Ακολουθήστε το topontiki.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν.